Klage nr 2016039

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avd Asker / Asker Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en tomt formidlet av innklagede. Det var opplyst i prospektet at tomten ville være fradelt 1. september 2014. Overtakelsestidspunktet i kjøpekontrakten ble satt til 1. november 2014. Tomten hadde ikke blitt fradelt før overtakelsesdatoen, og klagerne kunne derfor ikke overta tomten. Etter fem måneder hevet klagerne kontrakten med selgeren. Klagerne hevder at innklagede ikke ga tilstrekkelig opplysninger om hva det innebar at tomten ikke var fradelt. De anfører videre at innklagede ikke tok kontakt med dem for å forklare situasjonen når overtakelse ikke kunne gjennomføres som avtalt. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn og for saksomkostninger i forbindelse med klagesaken med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:  

I august 2014 kjøpte klagerne en tomt formidlet via innklagede. Tomten var på tidspunktet kjøpekontrakten ble inngått ikke fradelt og hadde følgelig ikke eget matrikkelnummer.

 

 

I annonsen på www.FINN.no, fremgikk det at tomten ville være ferdig fradelt 1. september 2014.

 

For å være på den sikre siden, ifølge megleren, ble overtakelsestidspunktet i kjøpekontrakten satt til 1. november 2014. Da tidspunktet for overtakelse kom, hørte ikke klagerne noe fra hverken megleren eller selgeren. De tok kontakt med megleren for å få informasjon om hva som skjedde. Klagerne fikk ikke tydelig svar, men bare noen vage forklaringer om hvorfor tomten ikke kunne overdras.

 

Allerede i september hadde klagerne inngått kontrakt med husleverandøren for oppføring av nytt hus på tomten. Klagerne hadde gitt megleren uttrykkelig beskjed om at en forutsetning for at de kjøpte tomten, var at de kunne flytte inn i det nye huset julen 2015. Dette skulle ikke være noe problem om de hadde overtatt tomten til avtalt tid.

 

Klagerne måtte selv forsøke å finne ut hvorfor de ikke fikk overta tomten. De ringte megleren og fikk svar om at tomten snart ville være klar, og at de ikke måtte bekymre seg. Etter fem måneder og falske lovnader om overtakelse «i løpet av uken» eller «i løpet av noen dager» fremdeles ikke stemte, valgte klagerne å heve kjøpet. De trodde at de aldri ville få overtatt tomten, og husdrømmen så mørk ut. Klagerne opplevde situasjonen som om de var utsatt for svindel, og de turte ikke fortsette prosjektet.

 

Man skulle tro megleren da ville tatt kontakt med kjøperne for å spørre hva som skjedd og gitt dem rådgivning i forbindelse med heving av kjøpet. Dette ble ikke gjort. Megleren forholdt seg passiv.

 

I desember ble det avholdt rettssak vedrørende krav om erstatning etter hevingen av tomtekjøpet. Under rettssaken opptrådte megleren som vitne. Det ble da klart at han hadde håndtert oppdraget på en kritikkverdig måte. Under sin vitneforklaring ble megleren utspurt av dommeren som tydelig mente at han ikke hadde gjort jobben sin.

 

Klagerne viser til dommen fra tingretten, som belyser hvorledes retten oppfattet at megleren håndterte denne saken. Megleren var ikke part i saken for tingretten, kun vitne. Under rettens vurdering fremgår følgende, jfr. side 6 avsnitt 3:

«Etter avtalen er overtakelsestidspunktet 1. november 2014, mens det i prospektet var antydet september 2014. Det var klart allerede på avtaletidspunktet at selgers tidsplan om endelig deling av eiendommen og derved muligheter for overdragelse av hjemmel, ikke ville holde. Både megler og selger har forklart at de regnet med at de tok godt i når de forskjøv dette tidspunktet til 1. november. Selger var ikke tilstede under kontraktsmøtet, og retten finner det ikke sannsynliggjort at megler på en god måte har forklart for selger årsaken til at datoen ble endret. Retten har ingen grunn til å betvile at kjøperne verken forstod hvorfor datoen ble forskjøvet eller hvorfor overskjøtingen ikke kunne finne sted i samsvar med avtalen.»

Retten la til grunn at klagerne ikke fikk god nok informasjon og at det har vært manglende kommunikasjon. Retten uttaler på side 7 avsnitt 3:

«Retten finner likevel grunn til å påpeke at sett i lys av at kjøper er forbruker, er det klanderverdig av selger og/eller megler at dette [informasjon om forsinkelsen] ikke har vært formidlet på en bedre måte. Det fremstår som klart at kjøper har vært svært urolig og ikke har hatt den tilstrekkelige forståelsen for hvorfor ikke tomten er blitt skjøtet over tidligere.»

Dersom megleren hadde opptrådt i henhold til god meglerskikk, ville klagerne mest sannsynlig ikke hevet kjøpet. Klagerne ville igangsatt bygging av nytt hus, og de ville ikke ha blitt påført et stort økonomisk tap. Klagerne tapte saken mot selgeren, fordi de ikke hadde reklamert på en tydelig nok måte.

 

Megleren må påse at kjøperne har relevant informasjon vedrørende kjøpet. I denne saken har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med inngåelsen av kjøpekontrakten, under tiden frem til overtakelse og etter at overtakelsestidspunktet ble oversittet.

 

Ved kontraktsinngåelsen

Klagerne er privatpersoner. De har aldri kjøpt tomt før. Klagerne var ikke klar over hva det innebar at tomten ikke var fradelt. Dette skulle uansett ikke være et problem da megleren hadde annonsert at fradelingen skulle være ferdig 1. september 2014.

 

Klagerne var ikke klar over at det var en risiko for at de ikke skulle kunne få overta tomten som avtalt i kontrakten. Megleren burde ha tatt forbehold om at det var en mulighet for at tomten ikke ville være fradelt på overtakelsestidspunktet og gitt kjøperne muntlig og skriftlig orientering om hva fradeling innebærer og prosessen i forbindelse med dette. Megleren har ikke ivaretatt kjøpernes interesse og må anses for ikke å ha handlet i trådt med god meglerskikk.

 

Etter at forsinkelse var et faktum

Megleren tok ikke kontakt med klagerne for å forklare situasjonen da overtakelse ikke kunne gjennomføres som avtalt. De måtte flere ganger selv spørre om hva som skjedde, og når de kunne overta tomten. Klagerne fikk beskjed om at overtakelse var «rett rundt hjørnet» og at alt ville være på plass «i løpet av uken» eller «et par dager». I november 2014 spurte klagerne megleren om de ville kunne overta tomten før nyttår. Megleren lo og sa at det ville de.

 

Under rettssaken, som megleren vitnet i, kom det frem at han hadde konkret informasjon om at tomten ville kunne overdras innen kort tid. Den 17. mars 2015 hadde kommunen godkjent arbeidet og ga midlertidig brukstillatelse. Fra 17. mars var det formelle i kommunen på plass, slik at det var klart at forsinkelser av betydning etter dette tidspunktet ikke ville oppstå. Denne informasjonen ble ikke videreformidlet til klagerne.

 

Den 30. mars 2015 hevet klagerne kjøpet av tomten uten å vite at tomten faktisk ville kunne overdras i løpet av kort tid. Megleren hadde konkret informasjon som helt klart var av vesentlig betydning for klagerne å få vite om. Opplysningen ble ikke gitt, og klagerne var uvitende om utviklingen i saken. Tomten kunne bli skjøtet over til klagerne den 22. april 2015.

 

Erstatningskrav

En konsekvens av misligholdet og hevningen av kjøpekontrakten var at klagerne ble påført et økonomisk tap. Dette tapet kunne vært unngått dersom megleren hadde håndtert oppdraget på en profesjonell måte.

 

For det første skulle klagerne ha fått nødvendig informasjon i forbindelse med inngåelsen av kontrakten. De burde fått opplysninger om at det ville kunne være en mulighet for at forsinkelse ville oppstå.

 

Det er ikke tatt forbehold i forhold til overtakelsestidspunktet i kontrakten. Dette burde megleren sørget for å ta inn både av hensyn til sin oppdragsgiver og av hensyn til klagerne, slik at de beviselig hadde fått informasjon om at det ville kunne oppstå forsinkelse. Klagerne opplyser at de aldri ville kjøpt tomten, dersom de var klar over at det var risiko for forsinkelse og usikkerhet rundt når tomten ville kunne overskjøtes til dem. De hadde ikke tid til å vente på tomten, da de måtte komme i gang med bygging raskt.

 

For det annet da forsinkelse var et faktum, burde megleren ha gitt en skriftlig og grundig orientering om hva som var årsaken til forsinkelsen, hva som skulle til for at fradelingen skulle kunne gjennomføres, og gitt et realistisk bilde av når tomten ville få eget matrikkelnummer.

 

For det tredje burde megleren tatt kontakt med klagerne da han fikk informasjon om at tomten ville kunne få eget matrikkelnummer. Hadde megleren tatt kontakt med klagerne den 17. mars 2015 og fortalt om progresjonen i saken, ville de ikke ha hevet kjøpet. De ville ikke kommet i en svært vanskelig og slitsom situasjon i ettertid, og de ville ikke ha blitt påført et økonomisk tap.

 

For det fjerde er det meget spesielt at megleren ikke kontaktet klagerne da han mottok mailen om at kjøpet heves. Han svarte ikke engang. Dette er spesielt kritikkverdig med tanke på at han da satt på informasjon som klagerne ikke hadde fått, om at det da var ingen tvil om at tomten faktisk ville få eget matrikkelnummer i løpet av kort tid. Klagerne tok beslutningen basert på den informasjonen de hadde på det tidspunktet. Denne beslutningen ville vært en helt annen dersom de var klar over at tomten faktisk ville kunne overføres til dem i løpet av noen dager. Megleren hadde en plikt til å reagere. Oppdraget var ikke avsluttet, da betaling for tomten ikke var gjennomført.

 

For det femte fremkom det under rettssaken at megleren hadde send en e-post til selgeren av tomten den 6. mai 2015, altså etter at kjøpet var hevet. Mailen ble sendt for å bekrefte at det var inngått en muntlig avtale om at klagerne hadde godtatt utsatt overtakelsesdato på ubestemt tid. Klagerne er fullstendig uenig i at en slik avtale ble inngått, hvilket også domstolen heller ikke ville legge til grunn. Dersom det var tilfellet at megleren og selgeren oppfattet at det var inngått en slik avtale, burde megleren ha nedfelt dette skriftlig eller i det minste bekreftet skriftlig overfor begge parter hva som angivelig ble avtalt. Dette ville kunne medført at det ikke ble noen rettssak overhodet, dersom det faktisk var inngått en slik avtale. Klagerne benekter at det er inngått en avtale som megleren skisserte i retten, og dommeren trodde heller ikke på det.

 

Det økonomiske tapet klagerne er påført beløper seg til kr 283 410,10. Dette er kostnader til avtale med husleverandør, kostnader til oppmåling av tomten, kostnader til megleren for å legge leiligheten sin ut for salg og finansieringsrenter.

 

Megleren har opptrådt på en erstatningsbetingende måte, og klagerne krever sitt tap erstattet. Klagerne krever at innklagede betaler erstatning til klagerne fastsatt etter nemndas skjønn, og sakskostnader i forbindelse med klagesaken på kr 21 125 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Som et utgangspunkt vil innklagede minne om at de er megler og ikke selger. De har derfor ikke ansvar for om kontrakten mellom partene overholdes av den enkelte part. Det er selgerens ansvar å levere sine forpliktelser i henhold til kontrakt, og kjøperens ansvar å gjøre opp for sine forpliktelser etter avtalen.

 

Megleren formidlet fra selgeren til kjøperen at etableringen av matrikkelnummer var forsinket, og overtakelsen/oppgjør skulle finne sted med 14 dagers skriftlig varsel fra selgeren etter etablering av eget gnr/bnr, samt at selgeren skulle undertegne som hjemmelshaver på alle nødvendige dokument forbundet med byggesøknad/bygging. Det ble også avtalt at kjøper og selger skulle ta kontakt med hverandre såfremt det var behov. Dette ble gjort for å bidra til god kommunikasjon mellom kontraktspartene.

 

Klagerne fikk samtidig opplysninger om at årsaken til forsinkelsen med etablering av gnr/bnr., var at utbygger av rekkehusområdet var ansvarlig for godkjenning av vei, vann og avløp overfor kommunen i henhold til avtale med selgeren av tomteområdet, og at det ikke var noen risiko for at så ikke ville skje, men at tidspunktet ikke var avklart.

 

Den 30. mars 2015 mottok innklagede krav om heving, som ble videresendt til selgeren som kontraktspart for uttalelse. Klagerne ble informert om dette pr. e-post.

 

Eiendomsmegleren har som kjent ikke mulighet til å gi juridisk rådgivning på vegne av en part, jfr. eiendomsmeglingsloven.

 

Det er feilaktig at innklagede hadde konkret informasjon om at eiendommen innen kort tid ville kunne overdras til klagerne før e-posten om heving ble mottatt.

 

Selgeren informerte megleren i april om at etablering av matrikkelnummer snart ville finne sted, og dette fant til slutt sted den 22. april 2015.

 

Megleren kan ikke se å ha gjort feil i denne saken. Megleren har aldri ansvar for leveransen og er kun mellommann. Innklagede har foretatt markedsføring av tomten, informasjonsflyten og kommunikasjonen underveis i tråd med selgerens ønske. Megleren har formildet den informasjonen som var tilgjengelig fra selgeren.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Når det gjelder meglerens håndtering av salgsoppdraget etter at kontrakten var inngått, finner nemnda at denne er klart kritikkverdig. Megleren synes i det hele å ha vært passiv etter kontraktsinngåelsen, og det har vært manglende kommunikasjon mellom megleren og klagerne. Megleren har en klar omsorgsplikt overfor kontraktspartene også etter kontraktsinngåelsen, spesielt i denne saken hvor det ble forsinkelse vedrørende oppmåling og matrikulering av tomten. Det fremgår også av tingrettens dom i saken mellom klagerne og selgeren vedrørende krav om erstatning etter heving av tomtekjøp, at megleren er å kritisere for sin håndtering av dette oppdraget.

 

Nemnda finner det klart at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf.  eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningskravet, har nemnda kommet til at det ikke kan føre frem. Det fremgår av tingrettens dom at klagernes hevningskrav overfor selgeren var uberettiget. Klagerne fikk derfor heller ikke erstatning for sine utgifter i forbindelse med hevingen. I en slik situasjon kan ikke klagerne gå på megleren og kreve tilsvarende beløp i erstatning, da kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt.

 

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Eie eiendomsmegling avd Asker, Asker Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet førte ikke frem.