Klage nr 2016040
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Arendal / De Presno & Partnere AS
Saken gjelder: Arealsvikt
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig via innklagede i 2013. Klageren anfører at innklagede i salgsoppgaven ga feil opplysninger om areal på tomten og strandlinjen. Videre hevder klageren at innklagede burde opplyst om at grensen til naboeiendommen skulle justeres. Klageren krever erstatning på kr 1 150 000.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Arealavvik
Klageren kjøpte en enebolig formidlet av innklagede den 6. juni 2013.
Den 21.august 2014, dvs. ca. ett år etter at klageren overtok eiendommen, ble det gjennomført møte mellom selgeren, eieren av naboeiendommen og klageren. På møtet ble klageren gjort
oppmerksom på at eieren av naboeiendommen ønsket en grensejustering, slik at et areal tilhørende klagerens eiendom ble overført til naboeiendommen.
I den forbindelse foretok klageren en undersøkelse hos kartmyndighetene og fant ut at det reelle arealet på hennes eiendom utgjorde 275,8 kvm. Det fremgår av salgsdokumentene at eiendommen har et areal på 356 kvm. Det forelå med andre ord et betydelig arealavvik på 80,2 kvm i forhold til de opplysningene som stod i salgsoppgaven.
Grensejustering
Etter en forholdvis lang prosess, og hvor eier av naboeiendommen stevnet klageren inn for retten, har klageren vært nødt til å akseptere kravet om grensejustering. Bakgrunnen for at klageren har måttet akseptere dette var at det underveis i prosessen kom frem at selgeren av eiendommen og eier av naboeiendommen hadde inngått en avtale om arealoverføring.
Dette forhold har medført at klageren har måttet avstå ytterliggere et areal på ca. 40 kvm.
Strandlinje
I tillegg til ovennevnte, er det feilaktig angitt i salgsoppgaven at strandlinjen på eiendommen utgjør ca. 10 meter. Den faktiske strandlinjen utgjør 6 meter – med andre ord et betydelig avvik.
Erstatning
Klageren krever erstatning grunnet feil eller mangelfulle opplysninger i forbindelse med kjøpet.
Eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, da han ikke sørget for å gi korrekt informasjon om eiendommens areal og strandlinje, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7. I eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd er det listet opp en del punkter som megler alltid plikter å opplyse om, herunder om tilleggende rettigheter og grunnarealer.
Det var ulike målebrev som var vedlagt salgsoppgaven. Det aktuelle målebrevet som innklagede har vist til, og som angir et areal på 356 kvm, er et gammelt målebrev. Innklagede har svært god kunnskap om området eiendommen ligger i og med at de har solgt flere naboeiendommer. De burde åpenbart ha kunnskap om de reelle forholdene.
I «Megleropplysningene» som innklagede innhentet fra kommunen, og som var vedlagt salgsoppgaven står det at eiendommens areal utgjør 275,8 kvm. Innklagede kan således ikke bli hørt med at kommunen har gitt feilaktige opplysninger i saken. Kommunen ga riktig opplysninger til innklagede uten at de har videreformidlet disse i selve salgsoppgaven. I tråd med praksis, f.eks. klagesak 2010136 og 2012026, bærer innklagede risikoen for opplysninger i salgsoppgaven, selv om disse i utgangspunktet skulle finnes i vedleggene til salgsoppgaven
At innklagede på salgstidspunktet ikke skal ha vært kjent med at den aktuelle grensejusteringen ikke var foretatt, kan heller ikke være ansvarsbefriende.
Salgsoppgaven ble utarbeidet ca. ett år før eiendommen ble solgt. Innklagede hadde forholdsvis kort tid forut for dette bistått i salget av naboeiendommen. Av brevet fra innklagede inntatt i klagerens bilag 7 og i e-postkorrespondansen i bilag 10 fremgår det at innklagede var kjent med at selgeren og eieren av naboeiendommen i mellomtiden hadde inngått avtaler om grensejusteringer mv. Innklagede hadde en åpenbar plikt til å sørge for å undersøke og oppdatere salgsoppgaven slik at den gjenspeilet de reelle forhold.
Det samme gjelder reduksjonen av strandlinjen med hele 4 meter, som grensejusteringen medførte.
Et tilleggsforhold i denne forbindelse er at det faktisk var innklagede som bistod salget av naboeiendommen kort tid forutfor salget til klageren. I kjøpekontrakten for naboeiendommen var det opplyst om at det skulle foretas en grensejustering mv. Dette fremgikk ikke av kjøpekontrakten til klageren.
At klageren var på visning og således fikk se eiendommen, kan ikke være ansvarsbefriende for megleren. I denne saken foreligger det et arealavvik på over 120 kvm. Sett i forhold til opplyst areal i salgsoppgaven utgjør det godt over 30%.
Klageren er påført et betydelig økonomisk tap som følge av at eiendommen er vesentlig mindre og har redusert strandlinje i forhold til det som ble opplyst i forbindelse med salget. I den forbindelse har klageren innhentet en takstrapport fra ingeniør og takstmann. I henhold til hans vurderinger utgjør det samlede tap for de angjeldende forhold kr 1 150 000. Klageren krever derfor kr 1 150 000 i erstatning fra innklagede.
Kravet til årsakssammenheng er oppfylt. Det kan i denne forbindelse – uten at det har noen avgjørende betydning – vises til at klageren for å bøte på det reduserte areal og strandlinje, høsten 2014 så seg nødt til å kjøpe en del av bryggen til naboeiendommen for kr 750 000. Dette viser med styrke betydningen av den foreliggende arealsvikten og reduserte strandlinjen for klageren. Uten redusert areal og strandlinje ville slik erverv ikke vært aktuelt.
Under enhver omstendighet vil klageren anføre at det er innklagede som har bevisbyrden for en anførsel om manglende årsakssammenheng, jfr. f.eks. Rosèn mfl., Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utg. s. 559/560. Innklagede har ikke ført noen bevis som taler mot at det foreligger årsakssammenheng mellom tapet og det ansvarsbetingende bidraget fra innklagede.
Innklagede har i hovedsak anført:
Selgeren solgte begge eiendommene klageren henviser til. Huset på eiendommen klageren kjøpte, var under oppføring da naboeiendommen ble solgt. Da salget av naboeiendommen ble gjennomført, flyttet selgeren til eiendommen klageren kjøpte.
Grensejustering
Det var avtalt at tomtegrensen skulle justeres mellom eiendommene. Dette fremgår av kjøpekontrakten mellom kjøperen og selgeren av naboeiendommen.
Arealet av tomten
Selgeren solgte eiendommen til klageren ca. ett år etter at naboeiendommen ble solgt. Det ble bestilt ordinær meglerpakke. Megleren mottok målebrev m.m. Arealet var feil da grensejusteringen ikke var gjennomført. Det ble ikke opplyst til megleren at grensejusteringen ikke var foretatt. Megleren ble opplyst om at fysisk skille ikke var etablert mellom eiendommene slik grensene var avtalt.
Selgeren og kjøperen av naboeiendommen ble gode venner etter at selgeren flyttet inn i huset klageren kjøpte, og de valgte å ikke sette opp fysisk skille på bryggen. Dette ble etablert underveis i salgsprosessen og grensene var derfor tydelig avmerket på visningen.
Faktisk tomtegrense og strandlinjen ble påvist klageren i forbindelse med at boligen ble solgt. Dette ble gjort for at det ikke skulle være tvil om grenseforholdene, ettersom det hadde blitt foretatt en justering. Tidligere var området mellom eiendommene åpent. Det er på det rene at klageren har fått den tomten hun ble påvist og har fått beskrevet. Klageren skal således ha vært klar over de justeringer som ble foretatt. Avviket i areal, er uansett ikke stort nok til at det vil være en mangel i avhendingslovens forstand.
Kommunen hadde ikke oppdatert opplysninger knyttet til grensejusteringen. Megleren har forholdt seg til de offentlige dokumentene, og det kan ikke stilles krav til at megleren skal «overprøve» innholdet av disse. Det presiseres her at aktuelle salg skjedde 1 år etter justeringene angivelig skulle skje. Det var derfor ikke grunn for megleren til å reagere på dette.
Innklagede kan ikke klandres for at offentlige dokumenter som lå i saken, ikke var i overensstemmelse med de justeringene som ble foretatt av tidligere eier.
Megleropplysningene med opplyst areal på 275,8 var også vedlagt salgsdokumentasjonen. Det vil si at det forelå motstridende opplysninger om arealet. Det er ikke slik at kjøperen da kan legge til grunn den ene opplysningen, og se bort i fra den andre. Det forelå også for kjøperen en oppfordring om å undersøke dette nærmere.
Det at klageren ser seg nødt til å erverve tomt av naboen, kan ikke være foranlediget av at hun ikke kjente tomtens fysiske grenser og disponibelt område. På den bakgrunn vil det ikke være årsakssammenheng mellom påstått tap og meglerens handlemåte/uriktig opplyst areal.
Det ble ikke innhentet takst eller tilstandsrapport.
Det bemerkes at selgeren har godkjent salgsdokumentasjonen, samt at megleren står utenfor det kontraktsforholdet som gjelder mellom partene. Det må eventuelt være selgeren som hefter overfor kjøperen i en slik situasjon.
Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, eller handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av feil opplysninger om areal.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Arealavvik
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 5 at eiendomsmegleren plikter å gi kjøperen skriftlige opplysninger om grunnarealer. I salgsoppgaven på side 3 fremgår det at arealet av tomten er 356 kvm. I megleropplysninger datert 29. juni 2012 innhentet fra kommunen står det under «Eiendomsopplysninger» at arealet er ca 275,8 kvm. I målebrevet datert 18. juni 2004, som er vedlagt megleropplysningene fra kommunen, fremgår det imidlertid at arealet er 356,6 kvm. Det er også vedlagt et målebrev datert 28. november 1995 hvor det fremgår at arealet er 275,0 kvm. I følge martrikkelopplysninger fra Statens kartverk er arealet 275,8 kvm.
Nemnda bemerker at det fremgår av opplysningene fra kommunen at arealet er ca. 275,8 kvm. I en slik situasjon hadde megleren en klar oppfordring til å undersøke arealets størrelse nærmere. Megleren hadde også solgt naboeiendommen og var vel kjent med at det skulle foretas en grensejustering. Når megleren ikke foretok nærmere undersøkelser her og ga en uriktig opplysning om arealet innledningsvis i salgsoppgaven, har han opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede kan ikke her høres med at megleren ikke var kjent med at grensejusteringen ikke var foretatt.
Når det gjelder klagerens erstatningskrav, er nemnda kommet til at innklagede er erstatningsansvarlig. Det må riktignok legges til grunn at klageren forut for kjøpet fikk klart påvist hvor grensen mellom eiendommene gikk, slik at klageren visste hva hun kjøpte. Selv om arealet var mindre enn oppgitt, hadde tomten den utstrekning i terrenget som klageren selv hadde konstatert ved sin besiktigelse. Klageren kjøpte således det hun hadde fått påvist og sett og ikke et bestemt antall kvadratmeter.
I dette tilfellet dreier det seg imidlertid om en boligeiendom med strandlinje. Tomten er relativt liten. Arealavviket utgjør ca. 22 – 23 prosent. I tillegg kommer det arealet som klageren måtte avgi i forbindelse med grensejusteringen, slik at det samlede arealavviket utgjør ca. 120 kvadratmeter eller vel 30 prosent. Dette må anses som et vesentlig avvik for en boligeiendom av denne karakter. I tillegg kommer det vesentlige forholdet at strandlinjen som følge av grensejusteringen ble redusert fra ti til seks meter, det vil si nærmere en halvering. Strandlinjen på ti meter ble fremhevet i salgsoppgaven, og strandlinje er utvilsomt en viktig faktor når man skal kjøpe en eiendom. Arealet inkludert strandlinjen er følgelig vesentlig mindre enn oppgitt i salgsoppgaven. Avviket er så stort at det kan ikke være avgjørende at klageren forut for kjøpet fikk påvist hvor grensen gikk. Megleren kan som nevnt klart bebreides for at han ikke foretok nærmere undersøkelser om arealet, og om grensejusteringen var foretatt. Megleren har følgelig opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må være erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Når det gjelder erstatningens størrelse, har klageren krav på å dekket sitt fulle økonomiske tap forutsatt at kravet til adekvat årsakssammenheng er oppfylt. Nemnda har kommet til at spørsmålet om erstatningens størrelse reiser bevisspørsmål som ikke egner seg for en avgjørelse etter skriftlig behandling i nemnda. Erstatningsutmålingen forutsetter en bredere vurdering, hvor blant annet de nærmere omstendigheter rundt klagerens kjøp og det verdimus arealavviket og den reduserte strandlinjen utgjør, bør klarlegges nærmere hvis partene ikke greier å bli enige om erstatningens størrelse.
Når det gjelder utgifter til juridisk bistand for nemndsbehandlingen, dekkes dette etter praksis som hovedregel ikke. Nemnda finner ikke grunn til å fravike det i dette tilfellet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Privatmegleren Arendal, de Presno & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt som følge av arealavviket. Erstatningsutmålingen avvises fra behandling i nemnda.