Klage nr 2016041

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai og 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS avd Sogndal

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Nemnda har på eget initiativ tatt opp saken til ny behandling, og partene har fått anledning til å uttale seg.

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede i 2012. Klageren skulle selge leiligheten i 2015, og oppdaget da at det oppgitte arealet ved kjøpet i 2012 var feil. Han mener at innklagede inkluderte arealer i salgsoppgaven som ikke inngikk i salget, og at dette førte til at han ble ledet til å tro at han kjøpte en større leilighet enn det som var tilfellet. Videre gjelder tvisten meglers opptreden i forbindelse med kontraktsmøte, samt påstand om bedrageri og forfalskning fra innklagedes side. Klageren ønsker fastslått at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 355 190.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:  

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede den 1. august 2012. Kontraktsforslag ble

 

 

oversendt partene for gjennomlesing 2. oktober 2012. Den oversendte kontrakten bar preg av dårlig håndverk fra innklagedes side. Tilbakemeldinger ble sendt fra klageren til innklagede, blant annet om at personnummeret var feil, at det var oppgitt ulike oppdragsnumre, at klagerens forbehold om at møbler skulle medfølge ikke var tatt inn, samt at dato for når oppgjør skulle være på innklagedes konto var satt til den 15. juli 2012 (før klageren hadde vært på visning).

 

Det ble avtalt kontraktsmøtet den 19. oktober der selgeren, klageren, eiendomsmegler-fullmektigen og ansvarlig megler fra innklagede skulle delta. Klageren fikk tilsendt kopier av kontrakten signert av selgeren noen dager før møtet, slik at klagerens kone også kunne signere, før klageren skulle ta med alt det avtalte til kontraktsmøtet. Tre dager før kontraktsmøtet fikk klageren beskjed om at ansvarlig megler likevel ikke kunne delta. Klageren var skeptisk til dette, men fikk svar fra eiendomsmeglerfullmektigen at det gikk fint å avholde kontraktsmøte uten ansvarlig megler. Klageren sendte også en e-post til innklagede for å få bekreftelse på at ansvarlig megler hadde foretatt den nødvendige kontroll, og mottok etter dette en litt justert bekreftelse på sitt forslag.

 

Selgeren var et firma som opprinnelig var eier av hele bygget som leiligheten lå i. Firmaet eide fremdeles en del leiligheter i bygget, hvor det også drev hotellvirksomhet. Klageren sjekket Enhetsregisteret for å forsikre seg om at det som stod i kontrakten var lovlig og riktig. Det viste seg at motparten oppgitt som selger i kontrakten ikke eksisterte, og dermed heller ikke var eier av leiligheten. Kontraktsmotparten var slettet i registeret den 12. april 2012.

Partene fikk til slutt signert papirene og overtakelse av leiligheten gikk som avtalt.

 

Klager skulle selge leiligheten etter om lag 2,5 år. Det dukket da opp en del forhold som tydet på at opplysninger opplyst i salgsoppgaven ved klagers kjøp, ikke var korrekte.

 

Bruksarealet i salgsoppgaven var oppgitt å være 83 kvm. Klageren hadde tolket dette som at ut over P-ROM angitt til 76 kvm, inneholdt leiligheten 7 kvm S-rom. Klageren hadde antatt at boden i kjeller tilhørte hans seksjon, derav de ekstra kvadratmeterne BRA utover det som var vist på tegninger. Det ble foretatt ny takst ved klagerens forberedelse til salg, og han ble da oppmerksom på at området hvor boden var plassert var fellesområde og ikke tilhørte seksjonen. Dette skulle derfor ikke vært beregnet med i BRA. Det vises til takstbransjens dagjeldende retningslinjer hvor det fremgår at areal av boder som ligger utenfor bruksenheten (i blokker eller leiegårder) oppgis i taksten, men da separat og ikke medtatt i summering.  Klageren mener at innklagede må ha kjent til dette forholdet ved salget til klageren. I tillegg til arealet i boden var det også et faktisk avvik på boenheten i forhold til det som ble oppgitt i salgsoppgaven. Han vurderte prisen opp mot arealet, og innga bud på feil grunnlag når det viste seg at areal som ikke skal medregnes i totalen ble inntatt for at leiligheten skulle se større ut enn den faktisk var. Klageren meldte fra om arealavviket til innklagede i mai 2015. Videre ble det fremmet erstatningskrav overfor innklagede, men dette ble avvist av innklagedes forsikringsselskap.

 

Arealsvikt

Innklagede har fremstilt leiligheten som om den inneholdt mer enn det som reelt ble overført til klageren. Klageren mener at dette er bedrageri som rammes av straffeloven. Bedrageriet består i at salgsoppgaven oppga at 7 kvm med S-rom, hvorav 5 kvm ligger utenfor selve boenheten, inngikk i eiendommen. Det viste seg i ettertid at dette ikke inngikk i boenheten, og klageren har måttet betale leie for denne delen som ligger utenfor boenheten som en del av felleskostnadene. I forbindelse med salget i 2015 innhentet klageren salgsoppgaver fra andre leiligheter til salgs i området og oppdaget at innklagede fortsatt bedriver denne formen for bedrageri. De inkluderer arealer som ikke inngår i salget for å fremstille en leilighet som større enn den er. Siden innklagede ikke benytter seg av takstmann i forbindelse med salg, mener klageren at de må stå ansvarlig for feilene i forbindelse med oppgitt areal.

 

Arealsvikten i selve boenheten er på BOA 3 kvm og BRA 5 kvm. Dette ble avdekket av klagerens takstmann ved salget i 2015. Klageren har ikke dokumentasjon på hvor innklagede har fått opplysninger om BOA. De benyttet ikke takstmann, og tegninger og mål som klageren fikk viser kun BRA. Innklagede må være ansvarlig også for de tall som ikke var dokumentert i salgsoppgaven.

 

Forsøk på dokumentforfalskning og bedrageri ved kontraktsinngåelse

Innklagede undersøkte ikke tilstrekkelig hvem som var eier av boenheten på salgstidspunktet, og forsøkte å sette opp en avtale mellom en ikke-eksisterende selger og klageren. Denne kontrakten skulle klageren benytte i banken i forbindelse med lånesøknad, noe som kunne ha forårsaket problemer med en ikke-eksisterende eier som selger. Klageren oppdaget forholdet, og det fikk ingen konsekvenser for innklagede. Det må anses veldig graverende at et eiendomsmeglerforetak ikke kontrollerer hvem som eier det objektet de skal selge.

 

Om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper

Ansvarlig megler utførte ikke oppgavene sine i henhold til gjeldende regler. Det følger av forskrift for eiendomsmegling § 6-1 at bare ansvarlig megler kan avholde kontraktsmøte. Fra innklagede var det kun eiendomsmeglerfullmektig som var tilstede på kontraktsmøtet.

 

Dokumentforfalskning i forbindelse med krav om erstatning for arealsvikt

Den informasjonen som innklagede tilsynelatende har gitt sitt forsikringsselskap i forbindelse med kravet fra klageren, stemmer ikke overens med den informasjon klageren mottok i forbindelse med kjøpet. I svaret fra innklagedes forsikringsselskap refereres det til takstmannen, men i klagerens salgsoppgave finnes det ingen takst, og det er ikke nevnt noen takstmann. Klageren mener det har skjedd noe med informasjonen i salgsoppgaven fra klagen ble sendt, til svaret fra forsikringsselskapet ble mottatt. Informasjonen som ligger til grunn for avslaget er ikke den samme som fremgår av klagerens salgsoppgave. Forsikringsselskapet gjengir sitater som klager ikke finner igjen i sin salgsoppgave. «Seksjonen disponerer og ein bod i kjellar på 4 kvm, denne ligg utanfor seksjonen og er ikkje medrekna i det opplyste arealet». Klager finner ikke dette i sin salgsoppgave, bare at leiligheten inneholdt sportsbod i kjeller og at «Alle rom i bustaden vert rekna som p-rom med unntak av: bod». Klager mener på denne bakgrunn at innklagede har «pyntet» på fakta for å unngå erstatningsutbetaling.

 

Erstatning

Klageren har fremsatt krav ut ifra at han på salgstidspunktet kunne solgt leiligheten slik den var beskrevet, dvs. med en størrelse på 83 kvm. Bakgrunnen for dette er at innklagede må være ansvarlig for den gale informasjonen klageren fikk, og at salget ikke inkluderte de beskrevne arealer som oppgitt i salgsoppgaven. Baserte på egne beregninger basert på bl.a. uttalelser fra Norges Takseringsforbund har klageren kommet til at avviket tilsvarer kr 355 190.

 

Når det gjelder det økonomiske tapet, anføres det at klageren ved kjøp sammenlignet pris og total størrelse med en annen leilighet like ved. Klageren var kun ute etter å kjøpe en leilighet hvor hans sønn skulle bo i tre år, og en kvadratmeterpris på nesten 14 % mer ville vært utslagsgivende for ham. Det vises til at leiligheten hadde en prisøkning på 4 % fra klageren kjøpte og frem til salg i 2016, mens kvadratmeterprisen i området hadde en generell oppgang på 30 % i samme periode.

 

Klageren bestrider at kravet er foreldet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede bestrider klagers påstander om bedrageri og dokumentfalsk. Klagen må avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda idet klageren har anført straffelovens bestemmelser som grunnlag for deler av sitt krav.

 

Saken har vært til behandling hos innklagedes ansvarsforsikringsselskap hvor erstatningskravet ble avslått den 2. juli 2015.

 

Arealsvikt

Det ble ikke benyttet takstmann i forbindelse med salget av leiligheten i 2012. Ansvarlig megler hadde imidlertid vært med i seksjoneringsprosjekt av gården i 2007, slik at han kjente prosjektet og leilighetene godt. Ved signering av oppdragsavtalen med selgeren i 2012 valgte han derfor å benytte de målsatte arkitekttegningene som forelå fra seksjoneringen som grunnlag for arealopplysningene i salgsoppgaven. I henhold til prisliste og arealoversikt som ble utarbeidet i forbindelse med seksjoneringsprosjektet i 2007 fremgår det at arealet av leiligheten var satt til 78,3 kvm + bod på 4,6 kvm. Dette utgjør til sammen BRA 82,9 kvm. Denne prislisten ble ikke lagt frem ved salget, men var et arbeidsdokument for megleren. I skissen vedlagt salgsoppgaven er det opplyst at BRA utgjør 78 kvm, mens det i selve salgsoppgaven er opplyst at P-ROM/BRA = 76/83 kvm. Det er ikke motstrid mellom disse opplysningene.

 

Det følger av bransjenormen NS 3940 at det i salgsoppgaver og internettannonser skal oppgis samlet areal for primærrom i tillegg til en liste over hvilke rom som er innenfor angivelsen av P-ROM. Det er foreløpig ikke opplagt at eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 6 pålegger meglere å sørge for at bransjenormens regler om å oppgi P-ROM blir fulgt. Dette til tross for at reelle hensyn taler for at eiendomsmeglere må ta et ansvar for enhetlig måling av areal på boliger. I salgsoppgaven fra 2012 gjorde imidlertid megleren oppmerksom på at BRA-arealene var hentet fra skissen vedlagt i salgsoppgaven, og at megleren ikke hadde kontrollert arealene.

 

Klageren har anført at differansen skyldtes at megleren hadde tatt med boden i sin arealangivelse. Det kan ikke utelukkes at boden er en del av BRA-målet som er oppgitt i salgsoppgaven, men under rubrikken «areal» i salgsoppgaven gjøres det helt klart at P-ROM er 76 kvm, og det blir beskrevet at alle rom i boligen er å regne som P-areal med unntak av bod. Boden er en del av fellesarealet, men følger leiligheten selv om den er seksjonert som et tilleggsareal til leiligheten. Bruksretten til boden har en viss verdi når prisantydning skal vurderes.

 

På bakgrunn av det overnevnte fastholdes det at det er opplysningene om P-areal som er avgjørende når det diskuteres arealavvik. I salgsoppgaven fra 2012 er dette opplyst å være 76 kvm, mens det i klagerens takst fra 2015 er opplyst å være 73 kvm. Mangelen utgjør 3 kvm, 3,9 %, og avviket er for beskjedent til å kunne utgjøre et økonomisk tap.

 

 

Dokumentforfalskning og bedrageri i forbindelse med kontraktsinngåelsen

Klagerens påstand om dette bestrides. Det var en fisjon mellom to selskaper som gjorde at det ene aksjeselskapet ble slettet fra foretaksregisteret. Eierne har vært de samme personene hele tiden, mens salgsprosessen av leiligheten gikk sin gang.

 

Innklagede beklager at opplysninger som ble gitt i forbindelse med avslaget fra forsikringsselskapet var misvisende. Dette skyldtes at det ble blandet sammen opplysninger fra de to salgsprosessene, og forsikringsselskapets representant oppfattet det slik at taksten som forelå fra 2015 var en del av opplysningene ved salget i 2012. Dette påvirker ansvarsspørsmålet, men har ingen betydning for hvorvidt det foreligger et økonomisk tap.

 

Det bestrides at innklagede brøt § 6-1 i forskrift for eiendomsmegling ved bruk av medhjelper. Ansvarlig megler benyttet eiendomsmeglerfullmektig til å utføre oppdraget under hans kontroll. En fullmektig kan ikke signere oppdragsavtale, men har utover dette anledning til å gjennomføre et eiendomsmegleroppdrag under kontroll av ansvarlig megler.

 

Når det gjelder ansvarsspørsmålet, hevder innklagede at megler overholdt sin informasjonsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at oppdraget ble utført i samsvar med god meglerskikk.

 

Økonomisk tap

Opplysningene i taksten fra 2015 sammenholdt med opplysningene i salgsoppgaven fra 2012 tilsier et arealavvik på 3 kvm. P-ROM var i salgsoppgaven opplyst å være 3 kvm for stort. Dette utgjør et arealavvik på 3,9 %. På bakgrunn av høyesterettsdommen Rt. 2003 s. 612 har det utviklet seg en praksis som tilsier at for leiligheter som overstiger 50 kvm må arealavviket utgjøre ca. 6 % eller mer for at avviket skal utgjøre en mangel som kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger. I dette tilfellet var leiligheten 73 kvm og avviket utgjorde 3,9 %. Arealavviket ville ikke utgjøre en mangel som kunne berettiget et krav om prisavslag fra klageren mot selgeren. Mangelsvurderingene i relasjon til avhendingsloven vil også ha betydning i vurderingen av hvorvidt klageren har lidt et økonomisk tap. Det følger av den nevnte dommen at når arealavviket er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter avhendingslova, kan det vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for kjøper.

 

I denne saken knytter arealavviket seg mest sannsynlig til skråtaksregelen om hva som er målbare arealer. Dette betyr at arealet er der og kan benyttes fullt ut, selv om gulvareal med mindre takhøyde enn 180 cm ikke skal tas med i beregningen av P-arealet.

 

Det bestrides at klageren ville ha betalt noe mindre for denne leiligheten selv om han hadde fått opplyst at arealet var 73 kvm. Således har klageren ikke lidt noe økonomisk tap som følge av de uriktige opplysningene fra meglerens side og vilkåret for erstatningsansvar er derfor ikke oppfylt.

 

Under enhver omstendighet bestrides den matematiske beregningen klageren har lagt til grunn for sitt erstatningskrav, idet arealavviket ikke er korrekt og beregningsmetoden ikke er i tråd med rettspraksis.

 

Innklagede mener at klagen må avvises, subsidiært at den ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for feil opplysninger om leilighetens areal, påstand om at ansvarlig meglers fravær på kontraktsmøtet var lovstridig samt påstander om forsøk på bedrageri og dokumentforfalskning i forbindelse med kontraktsinngåelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Når det gjelder påstandene om at innklagede har begått straffbare forhold, ligger det utenfor nemndas myndighet å ta stilling til dette, og denne delen av klagen må avvises.

 

Arealet

Når det gjelder leilighetens areal, har innklagede beregnet dette i henhold til tegninger. I dette tilfellet var boligen oppført, og arealet skal da måles i henhold til NS 3940 og veileder til denne. Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, da dette ikke ble gjort.

 

I tillegg skulle den eksterne boden i fellesarealet i kjelleren ikke vært medtatt i bruksarealet (BRA) i 2012, da det kun var boder i direkte tilknytning til boligdelen som kunne medtas. Opplysningen om arealet i salgsoppgaven var oppgitt til å være P-ROM 76/BRA 83 kvm. Dette var feil i henhold til takst utarbeidet i 2015.

 

Utkast til kjøpekontrakt

De feil som opprinnelig var i utkastet til kjøpekontrakt, er dels rettet opp, og dels er det forhold som ikke kan få noen betydning for vurderingen av meglerens forhold. Det må legges til grunn at eierne av leiligheten har vært de samme personer under hele fisjonsprosessen.

 

Kontraktsmøtet

Nemnda bemerker at det i eiendomsmeglingsloven med forskrifter må skilles mellom eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere. En eiendomsmeglerfullmektig kan gjennomføre hele salgsprosessen – herunder avholde kontraktsmøte – jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd, jf. tredje ledd. Eiendomsmeglerfullmektigen skal være under kontroll av ansvarlig megler for oppdraget. Bare ansvarlig megler kan imidlertid skrive under oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. Nemnda bemerker for øvrig at reglene i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften kan fremstå som vanskelig tilgjengelig vedrørende eiendomsmeglerfullmektigers kompetanse.

 

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning for feil oppgitt areal med kr 355 190 matematisk beregnet i henhold til kjøpesum. Nemnda bemerker at det er klagerens økonomiske tap som kan kreves erstattet. Det er klageren som må dokumentere eller sannsynliggjøre sitt økonomiske tap.

 

Nemnda legger til grunn at boden i kjelleren følger med leiligheten. Arealberegning på leiligheter med skråtak reiser særlige utfordringer, og det påståtte arealavviket er kun 3 kvm sammenholdt med det som er oppgitt i salgsoppgaven. Målbart areal er rom med takhøyde over 190 cm, og bredden er på minst 60. Deler av skråtak regnes som måleverdig inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m.

 

Selv om arealavviket i leiligheten var relativt lite, og klageren rent faktisk disponerte den eksterne boden, finner nemnda at dette utgjør et verdiminus. Beløpet må fastsettes skjønnsmessig. Nemnda finner at beløpet passende kan settes til kr 75 000.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

Klagen avvises for så vidt gjelder de påståtte straffbare forhold.

Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS, avdeling Sogndal, har opptrådt i strid med god meglerskikk ved unnlatelse av fysisk oppmåling og feil opplysning om arealet.

Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS, avd. Sogndal, må erstatte klageren 75 000 kroner.