Klage nr 2016052

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS Bergen

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin leilighet gjennom innklagede. Kjøperne av leiligheten reklamerte og krevde prisavslag på grunn av manglende opplysninger om en vedtatt reguleringsplan. Planen ville medføre bygging på tomt rett foran leiligheten, slik at utsikten ville bli borte. Kjøperne fikk tilkjent kr 100 000 i prisavslag i tingretten.

 

Klagerne gjør gjeldende at innklagede har opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende, og under enhver omstendighet i strid med god meglerskikk, ved å ikke opplyse om reguleringsplanen. Innklagede bestrider at klagerne kan gjøre gjeldende krav om erstatning, selv om det skulle kunne være grunnlag for kritikk mot megleren, idet klagerne selv var kjent med planen.

 

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

 

Klagerne har i hovedsak anført:  

Klagerne solgte sin leilighet gjennom innklagede sommeren 2013. De mottok reklamasjon fra kjøperne cirka et halvt år etter at kjøpekontrakt ble inngått. Det ble reklamert på at det ikke var nevnt noe om reguleringsplaner for området som medførte bygging på tomt rett i forkant. En slik utbygging ville medføre at store deler av utsikten ville forsvinne.

 

Kjøperne ble i tingretten tilkjent et prisavslag på kr 100 000 på grunn av manglende opplysninger om reguleringsplanen.

 

Klagerne har hatt betydelige utgifter til juridisk bistand i saken, totalt kr 324 524. I dommen ble klagerne tilkjent saksomkostninger med kr 70 000, slik at samlede utgifter utgjør kr 254 524.

 

I forkant av ferdigstillelse av salgsoppgaven, oversendte klagerne en e-post til megleren, vedlagt filen til den gamle salgsoppgaven, som ble benyttet den gangen klagerne kjøpte eiendommen. Dette var for at megleren skulle få med alle opplysningene i salgsoppgaven, herunder den omtalte reguleringsplanen. Dette ble ignorert av megleren og er hovedårsaken til de problemer og den rettsprosessen som oppstod i etterkant.

 

Megleren har opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende, og under enhver omstendighet i strid med god meglerskikk. Innklagede har forsømt sine plikter ved å unnlate å opplyse om den foreliggende reguleringsplanen for området.

 

Klagerne krever erstattet de kostnader de er påført som følge av dette, herunder det de er dømt til å betale i prisavslag, samt dekning av saksomkostninger for behandling av saken frem til og med for Reklamasjonsnemnda. Sakskostnadene i klageomgangen for nemnda er kr 10 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Slik innklagede forstår klagen er det fremmet krav om erstatning for det idømte prisavslaget på kr 100 000, med tillegg av pådratte sakskostnader på kr 254 524. Det bemerkes at det ikke er gjort fradrag for utbetaling under rettshjelpsforsikringen på kr 100 000 i dette kravet, noe som må bero på en feiltakelse. Kravet bestrides.

 

I salgsoppgaven er det vist til en arealplan og en kommunedelplan. Det ble ikke vist til den aktuelle arealplanen. I selgernes egenerklæringsskjema som var inntatt i salgsoppgaven svarte klagerne «Nei» på spørsmålet om de kjente til reguleringsplaner eller offentlige vedtak som kunne medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser. Det ble heller ikke gitt tilleggsopplysninger om andre forhold ved eiendommen. Erklæringen er signert av begge klagerne.

 

Før salget hadde klagerne klaget på arealplanen etter at denne ble vedtatt. Det ble i den forbindelse anført at de ville miste utsikt og morgensol, samt at utbyggingen ville føre til økt støy.

 

Tingretten la til grunn at det i det skriftlige salgsmaterialet ikke ble gitt opplysninger om den vedtatte arealplanen. Det var uenighet om det ble gitt muntlig informasjon om arealplanen. Kjøperne var på totalt tre visinger, alle uten at megleren var til stede, og skriftlig bud ble gitt direkte til selgerne. Tingretten konkluderte med at klagerne hadde gitt positivt uriktige opplysninger om reguleringsplanen, og at det var på det rene at de var kjent med denne. Klagerne hevdet å ha redegjort for arealplanen på visning, men retten fant det ikke sannsynliggjort at det forut for avtaleinngåelsen ble gitt informasjon om planen. Retten tilkjente prisavslag på kr 100 000 for dette forhold, og kr 10 000 for en taklekkasje som retten også kom til at klagerne også hadde tilbakeholdt opplysninger om.

 

Innklagede tar selvkritikk på at det ikke ble informert bedre om arealplanen. Dette var uheldig, men det anføres at det ikke er grunnlag for så sterk kritikk at det kan utløse erstatningsplikt overfor klagerne. Spørsmålet om ansvarsgrunnlag må se si lys av klagernes rolle, og det er i denne saken på det rene at de var fullstendig klar over arealplanen. De hadde klaget på denne før salget, men unnlot likevel å opplyse om det til kjøperne.

 

Ansvaret i saken er allerede plassert der det hører hjemme, og megleren kan ikke holdes ansvarlig. Klagerne må også bære risikoen for egne anførsler om at det ble gitt muntlige opplysninger om forholdet, og de sakskostnader dette har påført dem. Det anføres at det ikke foreligger erstatningsgrunnlag.

 

Det foreligger heller ikke faktisk og rettslig relevant årsakssammenheng. Meglerens svikt var ikke en nødvendig betingelse for skaden, og under enhver omstendighet spilte den en så lite vesentlig rolle i det totale årsaksbildet at det ikke er rimelig å gjøre megleren ansvarlig. Den helt sentrale årsaksfaktor er at klagerne har forsømt sin opplysningsplikt, eller i det minste unnlatt å sikre notoritet for at opplysninger ble gitt. Videre var det også andre mangelskrav som var gjenstand for tvist, og som megleren ikke kan holdes ansvarlig for. Sakskostnader ville således uansett påløpt.

 

Kravets størrelse bestrides også. Utbetaling av prisavslag representerer ikke et økonomisk tap for klagerne. Prisavslaget skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet. Det at klagerne må betale tilbake det de har fått for mye, representerer således ikke et økonomisk tap som kan kreves erstattet. Dersom innklagede skulle bli kjent ansvarlig for prisavslaget, ville det innebære at klagerne fikk beholde en del av kjøpesummen som de eller ikke var berettiget til.

 

Når det gjelder de samlede sakskostnader er disse vesentlig for høye sett i lys av sakens omfang og kompleksitet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for økonomisk tap som klagerne hevder å være påført som følge av meglers misligholdte opplysningsplikt. Opplysninger om vedtatt reguleringsplan var ikke inntatt i salgsoppgaven, og klagerne måtte betale kjøperne av leiligheten et prisavslag på kr 100 000 som følge av dette. Klagerne krever erstattet prisavslag og saksomkostninger.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klagerne sendte e-post til innklagede den 23. august 2013 med link til FINN-annonse fra forrige gang leiligheten ble solgt. I denne annonsen var det opplyst om tre ulike planer, herunder den aktuelle reguleringsplanen som da var under arbeid. Denne planen var ikke inntatt i den nye salgsoppgaven, kun de to andre planene. Innklagede har ikke gitt noen forklaring i sitt tilsvar på hvorfor dette ikke ble gjort. Innklagede har innrømmet at dette var kritikkverdig, men har bestridt at det er grunnlag for erstatning.

 

Nemnda finner at megleren ved ikke å opplyse om den tredje reguleringsplanen har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningskravet, har klagerne for det første krevet erstatning for det beløp klagerne måtte betale i prisavslag kr 100 000 for manglende opplysning om reguleringsplan. Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Klagerne (selgerne) var fullt klar over den tredje reguleringsplanen, men de unnlot å opplyse om den. Blant annet har de på egenerklæringsskjemaet punkt 11 krysset av på nei på at de hadde kjennskap til reguleringsplaner, og de hadde også påklaget denne reguleringsplanen. De var således ikke i god tro.

 

Klagerne har for det andre krevd erstatning for saksomkostninger for tingrettsbehandlingen med kr 254 524. Nemnda finner at heller ikke dette kravet kan føre frem. Nemnda viser til det som ovenfor er sagt om prisavslagskravet. Nemnda bemerker for øvrig at tingretten kom til at nødvendige saksomkostninger ligger i området rundt kr 150 000 totalt sett, og at det fremsatte krav følgelig under enhver omstendighet er for høyt.

 

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Vest AS Bergen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.