Klage nr 2016054
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Borg Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en andelsleilighet etter at borettslaget begjærte tvangssalg av hennes andel. Klageren hevder salgsoppgaven er mangelfull, og at visningstidspunktene var for sent på kvelden. Det anføres videre at kjøpekontrakten var uriktig satt opp, og at innklagede har brutt taushetsplikten. Klageren krever at innklagedes vederlag frafalles.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren tok kontakt med innklagede etter at borettslaget begjærte tvangssalg av klagerens andel. Kravet var en reaksjon på klagerens leserbrev i lokalavisen om universalnøkler i borettslag i november 2015.
I dag vet klageren at hun kunne utsatt svaret til tingretten eller besvart selv. I dette spesielle tilfellet var det en advokat, som hadde oppnevnt seg selv, som svarte på klagerens vegne da hun var bortreist i 14 dager rett etter at klageren mottok kravet fra tingretten. Advokaten har på ingen måte arbeidet som klagerens advokat, snarere tvert imot, og var også den utløsende årsak til panikkhandlingen om å legge ut leiligheten for salg. Borettslagets advokat vet at det kun var trusler, og at det ikke var aktuelt å ta saken til tingretten av grunner han ikke har meddelt megleren.
Salgsoppgave
Innklagede var fullstendig klar over at ønsket om salg var en ren panikkhandling. Salget som sådan skulle vært behandlet som et ordinært salg. Klageren har i ettertid sett at salgsoppgaven er utformet likt de reelle tvangssalgene innklagede påtar seg for tingretten.
Salgsoppgave skulle inkludert innkalling til generalforsamling med årsberetning, vedtak og protokoll, årsregnskap med noter og revisors beretning. Borettslagets vedtekter og ordensregler skulle også vært med. Før klageren kontaktet innklagede var hun ukjent med hvordan en komplett salgsoppgave skulle være. Manipulert og særdeles mangelfull salgsoppgave er meglerens ansvar.
Klageren reagerte på at innklagede mente at det var vanlig å skrive fødselsdato på salgsoppgaven, noe klagerens protesterte på, dette var de «greie» og utelot.
Forsikring
Megleren skulle også fortalt muntlig at eneste mulighet til å lese forsikringsvilkår er å laste ned en app, noe klageren ikke kan da hun ikke har smarttelefon. Megleren visste at klageren ikke hadde smarttelefon.
Visninger
Første visning gikk som avtalt med annonsering i avisen og på nettet. Neste visningen som skulle vært avholdt, ble ikke annonsert og ble selvfølgelig heller ikke avholdt. Klageren ble ikke informert om dette.
Siste avtalte visning ble annonsert i avisen med tidspunkt 19.00-20.00, og på nett med
- 18.30-19.30. Klageren reagerte etter hvert på unormalt sene visningstidspunkter. I ettertid er dette blitt bekreftet av meglerkollegaer til ansvarlig megler at visning etter kl. 18.30 er for sent på kvelden.
Kjøpekontrakt
På forespørsel om kjøpekontrakt opplyste megleren at det er eiendomsmeglerforbundet som forfatter kjøpekontraktene. Finanstilsynet opplyste blant annet at boligbyggelagene kunne forfatte kjøpekontrakter.
Megleren skrev ut en kjøpekontrakt, der klagerens personnummer fremkom, og fortalte at personnummeret ikke har noen betydning. Det er bare fødselsdato som skal stå på kjøpekontrakten. Siden man kan velge å selge andelsleiligheter selv, må kjøpekontrakter for enebolig og andelsleiligheter nødvendigvis være identiske.
Taushetsplikt
Innklagede brøt taushetsplikten da han snakket med borettslagets advokat. Han hadde ikke fått aksept fra klageren til å ta kontakt med advokaten. Megleren fortalte at advokaten hadde ringt og spurt om det var et reelt salg. Megleren ga opplysning til klageren om at saken var utsatt i tingretten før klageren hadde snakket med advokaten. Han sa også at saken ville bli igangsatt dersom ikke salget ble gjennomført. Megleren ville avslutte oppdraget og krevde kr 25 000.
Megleren har oppført seg og utført oppdraget på en slik måte at klageren krever å få tilbake all personlig informasjon, slik som kopi av førerkort, bilder, takst osv. Meglerens håndtering av taushetsbelagte opplysninger er særdeles kritikkverdig og også straffbart. Klageren krever også at fakturakravet frafalles da dette oppdraget på ingen måte er slik en seriøs megler ville utført oppdraget.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren ønsket å selge sin leilighet snarest da borettslaget hadde begjært tvangssalg av leiligheten hennes grunnet klager på hennes oppførsel gjennom flere år.
Innklagede gjennomførte befaring og oppdragsskjema ble utarbeidet. Megleren fikk også lese brevet fra borettslaget vedrørende begjæring om utkastelse, og tilbød seg å kontakte borettslagets advokat, og be om at begjæringen ble satt på vent da klageren ønsket å selge frivillig. Megleren fikk aksept på dette, og bekreftet frivillig salg for advokaten, som satte saken på vent i tingretten.
Salgsoppgave ble utarbeidet på vanlig måte. Dette ble godkjent av klageren den 28. desember 2015, og leiligheten ble lagt ut for salg på www.FINN.no, og i lokalavisen med annonsert fellesvisning onsdag 6. januar 2016 kl. 17.30-18.30. Fellesvisningen ble gjennomført med flere besøkende, uten at dette medførte bud.
Innklagede ønsket å ha ny visning uken etter, men klageren skulle på reise og ønsket ikke at innklagede skulle ha nøkkel, slik at de kunne gjennomføre visning mens hun var bortreist. Hun kunne heller ikke ha på telefonen i utlandet, og det ble derfor avtalt at hun skulle ta kontakt når hun kom tilbake. Det ble avtalt fellesvisning den 26. januar 2016 kl. 18.30-19.30.
Den 23. januar fikk innklagedes backoffice-medarbeider SMS fra klageren med krav om at følgende tekst skulle fjernes fra nettet: «Ytterliggere informasjon om felleslån skal finnes i opplysningsbrev fra forretningsfører. Brevet kan lastes ned fra nettet eller be om kopi fra megler. Regnskapsfører har lovfestet pant til dekning for utestående beløp inntil 2G (G= folketrygdens grunnbeløp)». Megleren tok opp dette med klageren dagen etter, og de ble enige om å fjerne den siste setningen på nettet, men at det fremdeles måtte stå i salgsoppgaven.
Visninger
Megleren møtte opp som avtalt kl. 18.15 til fellesvisningen den 26. januar 2016. Han ble beskyldt for at det stod forskjellige visningstidspunkter på nettet og i lokalavisen. Klageren hevdet at det var annonsert visning kl. 19.00-20.00 i lokalavisen. Megleren sjekket dette umiddelbart, og konstaterte at klageren tok feil. Denne visningen medførte heller ikke bud.
Etter visningen ble det i hovedsak umulig å få kontakt med klageren, og den 23. februar 2016 sendte megleren et brev hvor han forutsatte at hun trakk oppdraget om hun ikke tok kontakt. Da klageren ikke tok kontakt, fjernet innklagede leiligheten fra www.FINN.no og fra utstillingene, og det ble deretter sendt faktura på diverse utlegg og medgått tid.
Innklagede har i fakturaen ført opp kr 8 000 for medgått tid, selv om de muligens har krav på mye mer i forhold til den tiden de har brukt på saken.
Salgsoppgave
Vanlig salgsoppgave for salg av borettslagsleilighet ble utarbeidet. Det er umulig å legge ved alt klageren beskriver i salgsoppgaven da dette gjerne kan være 20-70 sider. Anmodning om å sette seg inn i vedtekter, regnskap, husordensregler, budsjett og årsberetning står på side 6 i salgsoppgaven. Det ble også muntlig tatt opp med budgivere at de måtte sette seg inn i dette før bindende bud ble avgitt.
Kjøpekontrakt
Innklagede benytter standard kjøpekontrakt via sitt meglersystem med fullt personnummer. De har ikke tidligere fundert på at dette ikke er riktig, men muligens er det unødvendig å ha med dette i kontrakten. Innklagede vil ta opp dette med meglersystemet de bruker.
Personnummer kommer også frem på grunnbokutskrifter, tinglyste erklæringer etc., og er for så vidt enkelt å få tak i dersom noen ønsker å misbruke dette. Det ble for øvrig ikke gjennomført handel i dette tilfellet og klagerens personnummer fremkommer derfor heller ikke andre steder enn i innklagedes systemer.
Taushetsplikt
Innklagede ba borettslagets advokat om å stille saken i bero, fordi de hadde fått oppdraget med å selge boligen frivillig. Dette var etter avtale med klageren. Advokaten spurte megleren om dette var et reelt salg, eller bare et forsøk fra klageren om å dra ut tiden. Megleren bekreftet at det var et reelt salg, og advokaten sørget for å stille saken i bero under forutsetning av at det var fremdrift i saken.
Da saken ble trukket hos innklagede, ga megleren beskjed til advokaten at de ikke fikk kontakt med klageren, og at salgsoppdraget var trukket.
Innklagede har ikke på noen måte samarbeidet med verken borettslagets styre, advokat eller andre som er en del av konfliktene med klager, og heller ikke brutt taushetsplikten.
Innklagede hevder at de har opptrådt ryddig og at de har brukt mye tid på kunden gjennom salgsprosessen. Fakturakravet opprettholdes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse, da megleren ikke kan kritiseres for det arbeidet han har gjort i denne saken.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.
Nemnda finner at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side i dette tilfelle. De forhold som klageren har anført, kan åpenbart ikke føre frem uten at nemnda finner grunn til å gå nærmere inn på de enkelte punkter klageren har vist til.
Innklagede har derfor krav på å få betalt fakturabeløpet kr 26 190 inkludert mva med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. mars 2016.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.