Klage nr 2016063
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Knarvik
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet i juni 2015. Klageren aksepterte det høyeste budet på kr 2 000 000 med privat finansiering. Budgiveren møtte imidlertid ikke opp på kontraktsmøtet og skrev heller ikke under på kjøpekontrakten senere. Megleren fikk ikke kontakt med budgiveren og i oktober ble det derfor iverksatt dekningssalg. Leiligheten ble solgt for kr 2 075 000 i desember 2015.
Partene er uenige om tidspunktet for når oppdragsavtalen ble inngått. Klageren hevder at innklagede hadde plikt til å sjekke budgiverens finansiering, og gi klageren opplysninger om usikkerheten rundt privat finansiering. Hun anfører at innklagede ikke innhentet gyldig legitimasjon fra budgiveren. Klageren mener det ikke ble inngått bindende kjøpsavtale med budgiveren. Klageren anfører videre at det ikke ble inngått ny oppdragskontrakt ved dekningssalget.
Prinsipalt krever klageren at meglerutgiftene skal refunderes på avtalerettslig grunnlag. Subsidiært krever hun at meglerens vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen
I forbindelse med salg av leiligheten kontaktet klageren i mai 2015 innklagede for verdivurdering. Megleren la da samtidig ved tilbud på salg. Avtale om oppdrag ble inngått den 1. juni 2015.
I svarbrev fra innklagede av 25. februar 2016, hevdes det i brevets punkt 2 at oppdragsavtalen ble inngått den 2. juni 2015, og at dette er den formelle oppdragsdatoen.
I forbindelse med at det skulle avholdes kontraktsmøte med kjøperen i slutten av august 2015, opplyste megleren at han ikke fant oppdragsavtalen i dokumentene. Han ba klageren for ordens skyld å undertegne en ny. Klageren undertegnet derfor en ny oppdragsavtale, men førte ikke på dato.
Oppdragsavtalen vedlagt i svarbrev fra innklagede vedlegg 1, viser påført dato 2. juni 2015 på oppdragsavtalens siste side. Dato er påført i etterkant av megleren selv. Den opprinnelige oppdragsavtalen ble inngått mellom partene 1. juni 2015, slik det fremgår av vedlegg 2 til bilag 1.
Det fremstår som noe underlig at motparten hevder avtalen skal anses inngått 2. juni 2015, ettersom tidspunktet for avtaleinngåelse er ved underskriving av kontrakt, og ikke når denne blir elektronisk registrert.
Budrunde
Det ble gjennomført tre visninger. I budrunden etter den siste visningen aksepterte klageren den 25. august 2015 høyeste bud på kr 2 000 000. Det ble ikke tatt forbehold ved inngivelse av bud, men det ble opplyst fra megleren at budgiveren hadde privat finansiering. Megleren informerte ikke om usikkerheten rundt finansiering til selgeren. Overtakelse ble avtalt å være 15. september 2015, og partene ble innkalt til kontraktsmøte på meglerens kontor den 27. august 2015.
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd skal megleren kun formidle bud som er gitt skriftlig og innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før bud formidles. Selgeren har etter aksepten ved flere anledninger etterlyst det første skriftlige budet og bekreftelse på legitimering fra kjøperen til megleren. Klagerens advokat har også etterlyst dette fra megleren. Henvendelsene har ikke blitt besvart.
Innklagede viser i sitt brev punkt 2 til at «alle bud også er sendt som SMS’er til selger og budgiver/kjøper». Disse opplysningene gir likevel ikke grunnlag for å ta stilling til om megleren oppfylte sine plikter vedrørende innhenting av legitimasjon og underskrift fra budgiver før bud ble videreformidlet.
Megleren har videreformidlet bud hvor det ikke var innhentet gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren. Det foreligger følgelig brudd på eiendomsmeglingsforskriften. Angivelse av personnummer sendt til megleren pr. SMS etter bud er videreformidlet – og her også akseptert av selgeren – anses ikke å oppfylle kravene til legitimering av budgiver som stilles etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd.
Megleren har plikt til å undersøke kjøperens finansiering. Det anføres at megleren i dette tilfellet ikke gjorde det som var nødvendig med hensyn til avklaring av kjøperens finansielle evne, og at selgeren ikke ble tilstrekkelig informert, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd. For selgeren vil det være av vesentlig betydning at kjøperen kan betale vederlaget. Dersom megleren har kunnskap om sviktende finansiering hos kjøperen, må han informere selgeren om det, jfr. forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 side 125-126.
Det er normalt at kontroll av kjøperens finansiering gjennomføres før selgeren aksepterer bud. I praksis vil det innebære at det megleren er forpliktet til, er å kontrollere høyeste budgivers oppgitte finansiering etter avsluttet budrunde, og å meddele den informasjon han her har innhentet til kjøperen, før kjøperen tar stilling til om budet skal aksepteres. Klageren viser til Reklamasjonsnemndas uttalelse i klage nr. 2013077.
Kontraktsmøtet
Kjøperen møtte ikke til det avtalte kontraktsmøtet, men klageren underskrev kjøpekontrakten etter oppfordring fra megleren. I tiden etter dette kontaktet klageren megleren gjentatte ganger for å undersøke om kjøperen hadde underskrevet på kontrakten, uten at det ble bekreftet.
Uken før avtalt overtakelse fikk klageren beskjed fra megleren om at kjøperen hadde opplyst at han nå skulle underskrive på kontrakten. På overtakelsesdatoen var oppgjøret fremdeles ikke kommet inn. Det ble da opplyst fra megleren at bakgrunnen for dette var at kjøperen hadde en del betalingsanmerkninger som han fremdeles ikke hadde fått slettet. Klageren reagerte på dette fordi det var opplyst at kjøperen hadde privat finansiering.
Det fremgår av tilsvaret fra innklagede at megleren allerede den 7. september skal ha mottatt SMS fra kjøperen om at han ble «nødt til å kansellere huskjøp» ettersom han ikke fikk finansieringen i orden. Dette er nye opplysninger for klageren, og informasjon som burde ha blitt videreformidlet med en gang, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 første ledd bokstav c.
Da klageren kontaktet megleren pr. telefon etter 15. september, opplyste megleren at kjøperen fremdeles arbeidet med å slette kravene. Klageren fikk først i slutten av september opplysninger om at megleren ikke klarte å oppnå kontakt med kjøperen.
Innklagede opplyste i sitt brev av 25. februar 2016 at kjøpekontrakten ble sendt kjøperen pr. post, men aldri returnert. Opplysningene fra megleren like etter avtalt overtakelsestidspunkt tilsa derimot at underskrevet eksemplar av kjøpekontrakt forelå. Den 19. oktober 2015, etter gjentatte purringer fra klageren vedrørende kopi av underskrevet kjøpekontrakt, skrev megleren: «[jeg] fant ikke den som er signert av alle partene på mappen». Klagerne forsto dette slik at megleren bekreftet at det fantes et kontrakteksemplar som var underskrevet av både selgeren og kjøperen.
Klagerens samboer kontaktet kjøperen for å få klarhet i når han angivelig skal ha skrevet under på kontrakten. Kjøperen opplyste at han «ikke har kjøpt noe leilighet». Etter de nye opplysningene fra innklagede er det klart at kjøperen aldri underskrev kontrakten slik megleren hadde opplyst til klageren den 19. oktober.
Klageren ville ikke inngått avtalen med kjøperen dersom hun hadde fått riktige opplysninger. Megleren har ikke gitt klageren råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Dekningssalg
Etter to måneder uten at oppgjør var gjennomført eller kjøpekontrakt var underskrevet av kjøperen, ble det satt i gang dekningssalg. Dekningssalg forutsetter at bindende avtale er inngått. Det anføres at det ikke foreligger en slik avtale.
Oppdrag skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd. Fornyelse skal være skriftlig. Oppdragsavtalen utløp den 1. desember 2015, og ble ikke fornyet. Det forelå på tidspunktet for dekningssalget intet gyldig oppdrag.
Leiligheten ble lagt ut for salg 7. oktober 2015 og ble solgt 2. desember 2015 til kr 2 075 000. Kontraktsmøte ble avholdt den 10. desember, og avtalt overtakelse ble satt til 15. januar 2016.
I forbindelse med omkostninger ved salget ble det 3. desember 2015 sendt brev til kjøperen fra megleren. Det fremgår av dette at de utgiftene innklagede ikke får dekket med kjøpesum etter dekningssalg, utlegg og merkostnader, vil kjøperen holdes ansvarlig for. Påløpt forsinkelsesrente for første salgssum fra 15. september 2015 til 15. januar 2016 utgjør kr 59 954.
I tilknytning til aksept av bud ved dekningssalget og under kontraktsmøtet som ble avholdt, uttalte megleren: «[innklagede] pådrar seg alle kostnader i forbindelse med salget av [eiendommen]». Klageren oppfattet dette slik at hun ikke skulle belastes noen utgifter for salg eller dekningssalg av leiligheten. Hun ba derfor om å få dette skriftlig fra megleren. Megleren kommenterte til dette at det allerede lå i mappen hennes.
Klageren mottok brev fra megleren den 10. desember hvor det fremgår at hun ikke skal belastes for utgifter ved dekningssalget. Den 29. januar mottok klageren spesifisert oppgjørsoppstilling fra oppgjørsansvarlig. Av denne fremgår at klageren belastes for meglerhonorar ved første salg. Det anføres at dette var i strid med den avtale som forelå mellom partene.
Krav
Prinsipalt fastholdes kravet om at meglerutgiftene skal refunderes på avtalerettslig grunnlag.
Ved dekningssalg vil det normalt påløpe nye omkostninger til megleren, som oppdragsgiver er ansvarlig for. Av innklagedes sitt svar av 25. februar 2016 fremheves at betaling for oppdraget hadde vært «behørig omtalt i forkant av dekningssalget». Det anføres at megleren må bære risikoen for den uklarhet som har oppstått vedrørende forståelse av dette.
Sett at oppdraget ikke var skriftlig fornyet, fremstår det som uklart om det avtalte betingelser ved oppdrag inngått den 1. juni 2015 i så fall skal anses videreført.
Subsidiært kreves at utgifter til megleren faller bort eller settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det anføres at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd, eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd, samt eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Det foreligger manglende opplysninger og undersøkelser av kjøperens betalingsevne som er opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, oppdragsavtalen var utløpt og det mangler korrekt dokumentasjon av bud.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede fastholder at oppdragsavtalen ble inngått 2. juni 2015. Dokumentet bilag 1 vedlegg 2 til klagen som klageren benevner som oppdragsavtale i ble sendt ut som vedlegg til tilbudet den 28. mai 2015. Det er ikke et selvstendig avtaledokument, eller selvstendig oppdragsavtale. Datoen 1. juni er påført av kjøperen. Den opprinnelige avtalen har aldri vært borte, og den er lagret i oppdragsjournalen. Det er ikke underskrevet ny avtale. Oppdraget er innregistrert i den elektroniske oppdragsjournalen den 2. juni 2015.
Datoen er ikke avgjørende for berettigelsen av meglerhonoraret for dekningssalget, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd og § 7-3 annet ledd nr. 1. Dekningssalget skjedde innenfor oppdragsperioden, men utløste under enhver omstendighet krav på vederlag i henhold til forannevnte bestemmelse. Som opplyst av klageren, er vederlagskravet for dekningssalget frafalt.
Når det gjelder klagerens henvisning til eiendomsmeglingsforskriften, vil innklagede bemerke at eventuelle formalfeil ikke medfører at bindende salgsavtale ikke forelå, eller at salget ikke utløste krav på vederlag.
Budrunde
Salgsprosessen startet med et par visninger før 1. juli 2015, men disse resulterte ikke i noen bud. Leiligheten ble tatt bort fra markedet frem til skolestart, og ble da lagt ut på ny. Det ble holdt visning den 24. august, der blant annet kjøper nr. 1 var til stede. Første bud kom fra en annen interessent, og kjøper nr. 1 ble kontaktet. Han viste stor interesse, og sendte bud via SMS ettersom han var på jobbreise. Kjøper nr. 1 hadde høyeste bud på kr 1 900 000 som klageren ikke aksepterte. Budet ble forhøyet til kr 2 000 000 og akseptert av klageren, slik det fremgår av bud – og SMS-logg vedlagt klagen. Samme dag mottok megleren en SMS fra kjøperen med dennes og ektefellenes personnummer.
Megleren sendte akseptbrev, budlogg og utkast til kjøpekontrakt til partene pr. e-post den 26. august. Når det gjelder finansieringen, opplyste kjøperen at denne ville skje privat. Nærmere dokumentasjon foreligger ikke.
Kontraktsmøtet
Som klageren skriver, møtte ikke kjøperen til kontraktsmøtet. Han ble oppringt under kontraktsmøtet, og han opplyste da at han ikke kunne møte fordi han måtte jobbe overtid. Han ga uttrykk for at han ville komme innom meglerens kontor en av de nærmeste dagene for å underskrive på kontrakten.
Kontrakten er aldri blitt skrevet under, og innklagede kan ikke se at megleren har bekreftet overfor klageren at kjøperen har signert. Som nevnt er partene likevel bundet. Innholdet i den e-posten klageren henviser til, vedlegg 6 til klagerens bilag 1, er ingen bekreftelse på at kjøperen har underskrevet kontrakten, men en opplysning om at megleren ikke finner en underskrevet kontrakt. Dette hadde en naturlig forklaring i at kontrakten ikke var underskrevet.
Megleren purret gjentatte ganger på kjøperen, både via telefon, SMS og e-post. Kjøperen svarte flere ganger at han ville komme innom kontoret og underskrive. Den 7. september 2015 mottok megleren en SMS fra kjøperen, der han opplyste at han måtte kansellere huskjøpet, fordi han hadde fått noen inkassosaker. Dette viser at det forelå en bindende avtale. Megleren ringte kjøperen umiddelbart for å meddele at det ikke ga grunnlag for å heve kjøpet. Kjøperen opplyste da at inkassosakene medførte at han ikke ville få den private finansieringen likevel. Kjøperen opplyste til megleren at han jobbet med å få slette anmerkningene, slik at han kunne få finansieringen og gjennomføre handelen, men han lyktes dog ikke.
Dekningssalg og krav på vederlag
Dekningssalg ble iverksatt og gjennomført. Leiligheten ble solgt for kr 75 000 mer enn ved salget til kjøper nr. 1. Klageren fikk dermed dekket forsinkelsesrenten etter salg nr. 1 fullt ut, samt ytterliggere kr 15 000 i overskudd.
I forbindelse med iverksettelse av dekningssalget bekreftet megleren til klageren at hun ikke ville bli belastet med noen merkostnader ved dekningssalget. Megleren har ikke frafalt vederlagskravet for salg nr. 1. Klagerens påstander om dette står udokumentert. Det har også formodningen mot seg at megleren skulle være villig til å gjennomføre to salg med tilhørende utarbeidelse av dokumentasjon, visninger og oppgjør, vederlagsfritt.
Vederlaget forfaller til betaling når handel er kommet i stand, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-4. Ved dekningssalg avventes ofte betalingen til dekningssalget er gjennomført.
Det opprinnelige salget, utløste krav på vederlag. Klagerens påstand om at det ikke ble inngått bindende avtale med kjøper nr. 1 bestrides.
Megleren har krav på vederlag når handel er kommet i stand i oppdragstiden. Handel er kommet i stand når partene har bundet seg gjennom bud og aksept, hvilket er tilfellet her. Partene er bundet selv om skriftlig kontrakt ikke er undertegnet.
Vederlaget er for øvrig beregnet av salg nr. 1, hvilket gir et lavere honorar enn salg nr. 2 til den høyere salgssummen, ville ha gitt. Klageren har således hatt en besparelse i tillegg til at hun fikk et overskudd ved salg nr. 2 etter at forsinkelsesrenten var dekket.
Innklagede bestrider at det er grunnlag for bortfall eller reduksjon av vederlaget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at meglerutgiftene skal refunderes på avtalerettslig grunnlag. Subsidiært kreves at vederlaget faller bort.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om det ble inngått en muntlig avtale om at innklagede frafalt meglerutgiftene. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Spørsmålet blir etter dette om vederlaget kan falle bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter denne bestemmelsen kan vederlaget falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side». Det heter i NOU 2006: 1 s.110 blant annet at: «Et minimumsvilkår for at meglers vederlag skal kunne nedsettes, er etter forslaget at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig».
Finansiering
En eiendomsmegler har i utgangspunktet ingen generell (juridisk) plikt til å undersøke kjøperens finansiering, jf. Rt-1993-156, selv om dette nok er det vanlige i praksis. Dersom en megler imidlertid ikke gjør det, eller som i dette tilfellet ikke hadde muligheten til å gjøre det, må megleren informere sin oppdragsgiver (selgeren) om hvilken risiko dette kan innebære, og sørge for å ha tilstrekkelig dokumentasjon på at det er blitt gjort.
Slik saken er opplyst, har megleren i dette tilfellet ikke kunnet dokumentere at han ga selgeren tilstrekkelig informasjon om risikoen ved å akseptere budet uten at finansieringen var sjekket. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Dekningssalg
Nemnda bemerker at det er klart at det her ved budaksepten ble inngått en bindende avtale med budgiveren. Dette er også bekreftet i brev til partene.
Et dekningssalg innebærer at avtalen med første kjøper er hevet, og at selgeren (klageren) skal ha erstatning fra første kjøper for det økonomiske tapet som hun måtte få. Dette gjelder for eksempel lavere pris, tapte renteinntekter, omkostninger til megleren ved dekningssalget og eventuelle andre utgifter. Dersom dekningssalget ikke medfører noe tap for klageren eller at hun tjener på det sammenlignet med første salg, vil det ikke lenger være noe krav mot kjøper nummer én. I dette tilfellet har klageren totalt sett kommet bedre ut økonomisk enn om første salg hadde blitt gjennomført. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som klageren kan kreve erstattet.
Nemnda bemerker at megleren ikke tok noe honorar i forbindelse med dekningssalget. Megleren har imidlertid i henhold til den opprinnelige oppdragsavtalen tatt seg betalt for det første salget. Dette hadde han krav på i henhold til tre måneders fristen i eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd. I denne forbindelse har det ingen betydning om oppdragsavtalen var inngått 1. eller 2. juni 2015. Nemnda behøver derfor ikke å gå nærmere inn på spørsmålet om når oppdragsavtalen ble inngått.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS avd. Knarvik har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.