Klage nr 2016076
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Bolig Heimdal
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede i januar 2016. Hun hevder salgsprosessen var lang og uryddig. Etter at innklagede hadde hatt fire visninger, avholdt hun flere private visninger. I april kom det et bud på kvelden med frist neste dag. Klageren hevder innklagede burde kontaktet interessentene på kvelden, og ikke morgenen etter. Klageren anfører at hun ikke fikk beskjed om at innklagede ikke fikk kontakt med en interessent, og at hun aksepterte budet da hun ikke trodde at det var noen andre som var interesserte. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning. Klageren krever også vederlagsnedsettelse.
Innklagede anfører at eiendomsmeglerfullmektigen sa at han ikke hadde fått svar fra den ene interessenten. Innklagede hevder videre at de uansett ikke kan holdes ansvarlig for at interessenter ikke er tilgjengelig i tidsrommet hvor det mottas bud. Innklagede hevder det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Det var en lang og uryddig salgsprosess som endte med et salg som aldri skulle blitt gjennomført. Salgsprosessen startet i januar og sluttet i midten av april.
Foto av eiendommen
Etter at eiendommen var annonsert og det var planlagt visning, bestilte eiendomsmeglerfullmektigen fotograf for å ta nye bilder. Klageren ønsket ikke å ta nye bilder på grunn av snøfall. Bilder av et hus helt dekt i snø ville ikke vært positivt for salget.
Salgsplakater/visningskilt
Klageren spurte eiendomsmeglerfullmektigen om hvorfor det ikke var satt opp skilt på huset. Hun hentet skiltet og satte det opp. Eiendomsmeglerfullmektigen glemte et visningsskilt som snødde ned. Klageren varslet om det flere ganger, men det ble ikke hentet.
Visninger og budrunde
Det ble avholdt totalt fire visninger i regi av innklagede. Eiendomsmeglerfullmektigen har ikke vasket og kostet, men han flyttet en støvsuger inn i et skap og satte opp telys. Han kom 5 – 15 minutter før visningene startet. Han hadde ikke hatt tid til å hjelpe til med kosting og vasking. Klageren hadde heller ikke forventet det.
På den andre visningen husket ikke eiendomsmeglerfullmektigen hvor garasjen var og han gikk fra huset ulåst. Klageren har kun et nøkkelknippe som er den samme som hun la igjen hver gang. Eiendomsmeglerfullmektigen gadd ikke å prøve alle nøklene, og lot heller døren sto åpen. Klageren har ikke hørt fra noen naboer at han kontaktet dem. Eiendomsmegler-fullmektigen sendte kun en SMS til klageren.
På den fjerde visningen glemte klageren å legge igjen nøkkelknippet. Hun ringte derfor til eiendomsmeglerfullmektigen og foreslo at han kunne låse ytterdøren fra innsiden og gå ut verandadøren som er på bakkeplan, og ikke i andre etasje slik innklagede hevder. Eiendomsmeglerfullmektigen gjorde dette, uten problemer, etter klatring ned fra andre etasje.
Den siste av visningene resulterte i ett bud på kr 2 500 000, som var langt under prisantydning. Klageren avslo budet og ba eiendomsmeglerfullmektigen si til budgiveren at hun ikke var interessert i bud under takst. Eiendomsmeglerfullmektigen sa ikke dette. Noen dager senere kom det inn et nytt bud på kr 2 550 000. Klageren sa igjen til eiendomsmeglerfullmektigen at det ikke hastet, og at salget kunne vente. Eiendomsmegler-fullmektigen mente at siden huset hadde vært til salgs lenge, burde hun skjønne at det var vanskelig å selge. Hun følte at hun ble påført et press. Klageren ga et motbud på kr 2 700 000 til budgiveren, som ikke ble akseptert.
Etter dette gikk klageren til banken og forhørte seg om muligheten til utleie. Hun snakket med saksbehandleren i banken om utfordringene hun hadde med eiendomsmeglerfullmektigen og salget. Saksbehandleren kontaktet innklagede, noe som resulterte i at daglig leder ringte til klageren. Klageren fortalte om sine utfordringer med eiendomsmeglerfullmektigen, og hun fikk spørsmål om hun ville bytte megler. Hun ønsket å gi eiendomsmeglerfullmektigen en sjanse til og avslo bytte av megler. Klageren synes det er beklagelig at daglig leder ikke står for det som ble forklart til han tidligere.
Klageren avholdt private visninger. Interessenter tok direkte kontakt med klageren gjennom annonsen på www.FINN.no eller gjennom felles kjente. Flere ble interessert i eiendommen. Det kom et bud på prisantydning 16. april 2016 ved 21.45 tiden, med frist til neste dag klokken 10.15. Hun fikk beskjed om budet fra eiendomsmeglerfullmektigen og videreformidlet kontaktinformasjonen til de andre interessentene til han samme kveld.
Klageren vurderte å kontakte interessentene selv, men følte at det var eiendomsmegler-fullmektigens jobb og en av oppgavene hun betalte for. Eiendomsmeglerfullmektigen sa at han skulle ta kontakt med de andre interessentene samme kveld, slik at de kunne få tid på seg til å vurdere å legge inn bud. Klageren visste at en av de andre interessentene var veldig interessert. Eiendomsmeglerfullmektigen kontaktet imidlertid ikke de andre interessentene før dagen etter. Han sendte kun en SMS og ringte en gang neste dag klokken 08.45. Han fikk ikke svar fordi interessenten var på jobb, og SMS ble ikke lest før etter akseptfristen på budet var gått ut. Dette fikk klageren ikke beskjed om, og aksepterte dermed budet fordi hun trodde at det ikke var noen andre som var interessert. Midt på dagen ble klageren kontaktet av en av interessentene som følte seg forbigått og skuffet da han var veldig interessert i eiendommen.
Klageren hevder hun er påført et stort økonomisk tap. Eiendomsmeglerfullmektigen holdt ikke sitt ord om å kontakte interessentene samme kveld. Dette er i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det er mange som tenker at frister aldri går ut før klokken 12.00 påfølgende dag, selv om dette ikke var en annonsert visning.
Klageren var klar over at det var vanskelig å selge, men har hele tiden sagt til eiendomsmeglerfullmektigen at hun ikke hadde økonomiske problemer, og at hun kunne leie ut.
Klageren krever at innklagedes vederlag settes ned.
Innklagede har i korte trekk anført:
Foto av eiendommen
Allerede den 26. januar bestilte eiendomsmeglerfullmektigen redigerte arkivbilder (stockbilder) fra fotografen for å løfte annonsen. Fullmektigen kontaktet klageren for å ta nye bilder fordi han var av den oppfatning at det var nødvendig med bedre bilder av fasade og utsikten. Bildene skulle være gratis for klageren. Fotografen kunne ta bilder samme dag. Klageren ønsket imidlertid ikke dette. Boligen ble annonsert en uke før den første visningen. Innklagede har vanskelig for å se at dette skulle oppfattes å være negativt.
Eiendomsmeglerfullmektigen kontaktet også flere takstmenn for å få utført takst på rimeligst mulig måte på klagerens vegne, og sørget for at hun kunne energimerke boligen sin selv. Hun sparte derfor kr 1 000.
Visninger
På den første visningen var eiendomsmeglerfullmektigen og en kollega til stede. Fakler ble tent, visingsskilt ble satt ut, og de møtte opp ca 45 minutter før visning. Kollegaen var også med på den tredje visningen. På begge disse visningene ble det brukt kost og støvbrett i gangen og stuen. De gikk også over benkeplater og oppvaskkum med klut. Dette ble også gjort av eiendomsmeglerfullmektigen når han hadde visningene alene. Det ble alltid møtt opp i god tid før visning.
Eiendomsmeglerfullmektigen kom alene på den andre visningen. Dette er normalt for stort sett alle visninger i bransjen såfremt man ikke venter et stort påtrykk av visningsdeltakere. Som forventet kom det ikke flere på visning enn at dette ble godt håndtert av eiendomsmeglerfullmektigen.
Salgsplakat/visningsskilt
Vanligvis tar fotografen med salgsplakater til selgere, men fotografen hadde glemt dette. Klageren hentet salgsplakater hos innklagede. Eiendomsmeglerfullmektigen eller klageren anså ikke det som et problem på dette tidspunktet.
Eiendomsmeglerfullmektigen glemte riktignok et visningsskilt ved innkjørselen på den andre eller tredje visningen. Han har som hovedregel med mellom 4 – 6 visningsskilt i bilen, og setter opp skiltene meget godt og nøye hver gang. Ved ny visning satt han ikke opp skilt ved innkjørselen, men det var satt ut 3 – 4 skilt andre steder. Dette kan neppe ha påvirket oppmøte på visningene.
Det kom et nytt rekkehus for salg i området, og eiendomsmeglerfullmektigen anbefalte samkjøring med denne visningen for å kunne dra nytte av tilsvarende markedsføring av en «nyhet» i nærområdet. Dette er vanlig praksis i bransjen. Klageren ønsket i utgangspunktet ikke å ha denne visningen fordi det kostet kr 1 500. Hun fikk derfor denne visningen gratis, fordi viktigheten av å ha visning var relativt høy. Dessverre kom det ingen visningsdeltagere til eiendommen eller hos konkurrerende objekt denne ettermiddagen, men som klageren selv sier så er dette et område det kan være utfordrende å selge i.
Klageren avholdt privatvisninger etter fire fellesvisninger fordi hun ikke var så glad i å ha fellesvisninger. Det var tett dialog mellom eiendomsmeglerfullmektigen og klageren for å få disse organisert. Han ringte til alle som hadde lastet ned salgsoppgaven på www.FINN.no, og til tidligere visningsdeltakere. Han gjorde en rekke avtaler med de som ønsket privatvisning.
Nøkler til ytterdør
Eiendomsmeglerfullmektigen låste ikke døren på andre visning fordi klageren ikke hadde lagt igjen nøklene. Det lå et nøkkelknippe i gangen hvor han prøvde alle nøklene en rekke ganger uten at noen passet til døren. Eiendomsmeglerfullmektigen tok kontakt med nærmeste nabo og ba de følge med til klageren kom hjem. Han kontaktet også klageren.
På den fjerde visningen hadde klageren også glemt å legge igjen riktig nøkkelknippe. Eiendomsmeglerfullmektigen måtte derfor låse hoveddøra innenfra og klatre ned fra balkongen i andre etasje.
Budgivning
Den 7. april kom det et bud på kr 2 550 000 som eiendomsmeglerfullmektigen mente var for lavt. Han anbefalte klageren å komme med et motbud. Klageren ga et motbud på kr 2 700 000 med forbehold om å slippe utvask. Budgiveren aksepterte ikke budet.
Etter 10 dager kom det et nytt bud på kr 2 740 000. Eiendomsmeglerfullmektigen formidlet budet til alle interessentene han kjente til. Telefonnummer til interessentene som hadde vært på privat visning med klageren fikk han av klageren. Han kontaktet disse interessentene dagen etter klokken 08.13 på SMS, og han ringte en interessent like etterpå fordi han ikke mottok svar. De hadde 2 timer på å respondere tilbake dersom de ønsket å gi bud. Interessenten leste ikke SMS fra eiendomsmeglerfullmektigen før kl. 16.27, og det gir et tydelig inntrykk av at dette ikke var en leilighet som de hadde bestemt seg for å gi bud på. Klageren ble varslet om at eiendomsmeglerfullmektigen ikke kom i kontakt med interessentene, og man antok derfor at disse ikke lenger var interessert.
Eiendomsmeglerfullmektigen var av den oppfatning at det ville være mest forsvarlig av ham å avholde en budrunde på sitt kontor med tilgang til meglersystem for å kunne håndtere bud på korrekt måte i stedet for å avholde en budrunde sent på kvelden hjemme. En megler er forpliktet til å avholde budrunder på en forsvarlig måte. Innklagede finner det noe merkelig at noen som er så interessert i en bolig ikke sørger for å være tilgjengelig i tilfelle bud på boligen. Det er heller ikke uvanlig at uttalelser vedrørende interesse for en solgt bolig ikke nødvendigvis ville resultert i et endelig bud. Slike uttalelser er helt uforpliktende for interessenter, og kan ikke anses som en «tapt mulighet» for klageren. En megler kan ikke holdes ansvarlig for at interessenter ikke er tilgjengelig i tidsrommet hvor det mottas bud med ulike frister.
Klageren ønsket å akseptere det siste budet såfremt hun slapp å vaske ut av boligen. Budgiveren aksepterte dette. Eiendomsmeglerfullmektigen mener at klageren ikke på noe tidspunkt ble presset, men at det foregikk normale forhandlinger i en sluttfase.
Det har vært en tett og god oppfølgning av klageren, med oppdatering flere ganger ukentlig fra inngått oppdrag til salg. Dialogen var tett opp til daglig i den siste perioden, selv om det til tider var liten eller ingen respons på boligen. På det tidspunktet boligen ble solgt ga klageren uttrykk for å være svært fornøyd med salgssummen, og at hun synes det var fantastisk av eiendomsmeglerfullmektigen å oppnå en såpass bra pris etter så lang tid i markedet.
Boligen ble solgt til en god og riktig pris sett i forhold til dagens marked.
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og krever erstatning på kr 100 000, samt nedsettelse av meglerens vederlag på kr 70 000.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om gjenglemte nøkler, og om klageren ble gjort kjent med at innklagede ikke fikk svar fra den ene interessenten. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum at en oppdragstaker «så langt det er nødvendig og mulig» skal orientere øvrige interessenter om bud.
Klageren anfører at megleren burde kontaktet interessentene samme kveld som budet ble gitt, og ikke på morgenen dagen etter. Innklagede hevder at eiendomsmeglerfullmektigen ikke kontaktet interessentene før morgenen etter fordi han mente det ville være mest forsvarlig av ham å avholde en budrunde på kontoret med tilgang til meglersystemet.
Budet kom inn klokken 21.27 på kvelden, men akseptfristen var satt til klokken 10.15 dagen etter. Klageren hevder interessentene fikk SMS om budet klokken 08.45, men innklagede hevder at han kontaktet interessentene klokken 08.13.
Normalt må meglere søke å være tilgjengelige for budgivere når de forventer å få inn bud på en eiendom. Samtidig kan det ikke forventes at eiendomsmeglere er på arbeidsplassen klokken 21.27 på kvelden. At innklagede først kontaktet interessentene klokken 08.13 eller 08.45 dagen etter, er derfor å forvente. Akseptfristen var klokken 10.15 og interessentene hadde god tid til å gi bud før akseptfristen var ute. Nemnda finner derfor at megleren ikke kan kritiseres her.
Det følger av Finanstilsynets rundskriv 16/2010 pkt. 10.2 at: «Kravet til orientering vil være oppfylt der megleren har forsøkt å komme i kontakt med de involverte, og eventuelt lagt igjen beskjed der dette er mulig, for eksempel på telefonsvarer mv.» I dette tilfelle er det opplyst at innklagede sendte SMS og ringte interessenten uten å få svar. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at interessenten ikke leste SMSen eller tok telefonen før akseptfristen var utløpt, og klageren hadde akseptert budet.
For at meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner at megleren ikke kan kritiseres for sin håndtering av dette oppdraget. Erstatningskravet kan derfor heller ikke føre frem.
Klagen har etter dette ikke ført frem
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.