Klage nr 2016077

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      SNE Eiendom AS, Tromsø

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren la inn et bud på en eiendom formidlet av innklagede. Et annet bud var imidlertid allerede akseptert av selgeren. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede anfører at en aksept må formidles til budgiveren før fristens utløp, og at det ikke ble vurdert som forsvarlig å vente med å gi en tilbakemelding til budgiveren om at budet ble akseptert i fare for at akseptfristen skulle utløpe. Innklagede bestrider at budrunden ikke ble gjennomført forsvarlig, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren var i januar 2016 på visning på en eiendom formidlet av innklagede. Hun fikk låne nøkler av megleren og var på privat visning senere.

 

Klageren la inn et bud i februar som ikke ble akseptert. Klageren reiste til utlandet og var der da hun fikk beskjed om at det var kommet inn ett nytt bud på kr 3 550 000, som var kr 50 000 mer enn det klageren hadde bydd tidligere. Hun hadde da allerede bestemt seg for å by mer etter at hun hadde kommet hjem fra utlandet. Budet hadde frist til klokken 16.00. Før klageren rakk å gi bud via www.FINN.no, kom det inn et nytt bud 3. mars 2016 klokken 11.45 på kr 3 850 000 med frist til klokken 12.15.

 

Klageren var opptatt i telefonmøte til klokken 12.00 og startet straks etter det innsending av sitt bud på kr 3 900 000. Klokken 12.09 viste www.FINN.no at budet var registrert. Det kom aldri noen bekreftelse på SMS eller e-post, som angitt på www.FINN.no. Da klageren ikke mottok bekreftelse på SMS eller e-post, sendte hun en SMS til megleren om at hun hadde sendt inn bud, og hva det sto i det. Denne ble ikke registrert hos megleren før klokken 12.15.

 

En stund etter dette ringte megleren med beskjed om at budet var kommet for sent. I fortvilelsen kontaktet klageren straks selgeren på Facebook. Hun ble også fortvilet og sendte meldingene videre til megleren.

 

Klageren prøvde å få kontakt med megleren da hun var tilbake i Norge fredag 11. mars. Selgeren hadde fortalt at det skulle avholdes kontraktsmøte den 15. mars, men klageren fikk ikke svar fra megleren før sent mandag kveld. Tirsdag morgen sendte klageren en ny e-post til megleren med en del spørsmål som hun ville ha svar på. Megleren ringte tilbake, men klageren ba innklagede om å gi skriftlige svar på e-post.

 

E-postkorrespondansen etter dette har vært svært vanskelig å føre. Klageren har purret flere ganger, og hun har fremdeles ikke fått svar på hva som gikk galt. I telefonsamtalen den 15. mars sa megleren at kjøperen ble underrettet om aksept på telefon klokken 12.14, og at megleren selv ikke var tilstede under budrunden. Det var en annen på kontoret som hadde gjennomført budrunden. Megleren sa også at klagerens bud var korrekt levert ettersom det ble levert skriftlig med kopi av legitimasjon og underskrift. Han innrømte også at budet var blitt oversett, men mente likevel at budet kom for sendt fordi det tok lang tid å skrive en aksept. Den ansvarlige hadde skrevet ned aksepten klokken 12.10. Klageren har ikke fått svar på hvordan aksepten ble levert, og om den ble levert med forbehold. Klageren har forstått av e-post sendt 17. mars at selgeren aksepterte budet med forbehold om høyere bud innen fristen.

 

Klagerens bud var mottatt klokken 12.09, men ikke verifisert før klokken 12.10. Klageren får ikke svar på hva som gikk galt, eller hjelp til å finne ut hva som eventuelt gikk galt på www.FINN.no. Hun har blitt tilbudt møte med innklagede, men da med hensikt å «utelukkende orientere oss hvordan budgivning foregår», noe hun anså som unødvendig, da hun ikke vil få svar på spørsmålene.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at budrunden ikke ble gjennomført forsvarlig eller i strid med god meglerskikk. Megleren er ansvarlig for å avklare og formidle selgerens aksept til budgiveren innen fristens utløp. Når aksepten er kommet frem til budgiverens kjennskap, foreligger det en bindende avtale.

 

Selgerens aksept av bud på kr 3 850 000 ble først muntlig gitt av selgeren til megleren 6-7 minutter før akseptfristens utløp. Dette etter en orientering fra megleren om hvordan tilbakemeldingene fra interessentene var etter de to siste budene. Straks selgerens aksept var skriftlig verifisert, begynte registrering av aksept med påfølgende tilbakemelding til høyeste budgiver.

 

Det ble ikke vurdert som forsvarlig å vente med å gi tilbakemelding til budgiveren i fare for at akseptfristen skulle utløpe. Ut fra tilbakemelding mottatt under budgivningen og tidligere i prosessen ble det heller ikke vurdert som sannsynlig at flere eller høyere bud ville bli inngitt.

 

Kopi av elektronisk budmelding, budlogg og korrespondanse mellom klageren og megleren gir et godt innblikk i saken. Det redegjøres her for at det foreligger en bindende (ikke reversibel) avtale mellom selgeren og en annen budgiver, tidsforløp, fristforståelse etc.

 

Leiligheten ble markedsført den 23. desember 2015. Den ble solgt 3. mars 2016 for kr 3 850 000 (prisantydning). Totalt var det 28 interessenter på meglerens oppfølgningsliste for bud og annen relevant informasjon. Klageren meldte interesse den 29. januar 2016. Salgsoppgave med vedlegg (herunder informasjon om budgivning) ble sendt ut samme dag.

 

Megleren har gjennom hele prosessen opplevd kommunikasjonen med klageren som meget god. Totalt foreligger det 14 registrerte oppfølgningspunkter av klageren på saken. I tillegg kommer oppfølgning i forbindelse med befaring og verdivurdering av klagerens eiendom den 17. februar 2016.

 

Den 22. februar 2016 ble klageren fulgt opp pr. telefon. Dette i forbindelse med at klagerens bud ble avslått den 19. februar 2016. Klageren ble spurt om det kunne være aktuelt å øke budet til prisantydning. Hun svarte at eiendommen kun var av interesse til budet som var inngitt på kr 3 500 000. Videre informerte klageren at det var flere boliger som kunne være av interesse. Hun skulle på ferie og kom ikke til å foreta seg noe før hun var tilbake i slutten av uke 11.

 

Den 2. mars ble det sendt ut budvarsel på kr 3 550 000 med frist til klokken 16.00. Deretter kom det inn et nytt bud på prisantydning kr 3 850 000 med akseptfrist klokken 12.15. Klageren responderte ikke overfor megleren på noen av disse varslene. Megleren informerte selgeren om situasjonen og fikk en muntlig bekreftelse fra selgeren på at registrering av aksept og informering av budgiveren skulle utføres innen fristen utløp. Skriftlig aksept fra selgeren ble mottatt klokken 12.09. Megleren ga klokken 12.10 autorisert medhjelper instruks om å starte registrering av aksepten, samt å informere budgiveren muntlig og skriftlig.

 

Klokken 12.15 mottok megleren en SMS fra klageren, hvor hun informerte om at hun hadde ombestemt seg og forsøkt å legge inn bud, men hadde problemer med linjen fra utlandet. Budet til klageren ble registrert i tryggbudgivning.no klokken 12.10. Klageren ble straks ringt opp av megleren som informerte om at budet ikke var mottatt innen fristen, og at selgeren hadde akseptert det varslede budet. Videre ble det stilt spørsmål om hvorfor klageren ikke hadde varslet megleren på telefon eller SMS om at de forsøkte å legge inn bud. , og at hun derfor ikke hadde tenkt på den muligheten.

 

Selgeren ble holdt oppdatert vedrørende klagerens bud innkommet etter at aksept var registrert og formidlet til budgiveren.

 

Innklagedes leverandør av IT plattform er også kontaktet for en gjennomgang/kvalitetssikring av strukturen for elektronisk innleggelse av bud uten BankID fra utlandet. Det ble ikke rapportert noen systemfeil utover en liten differanse i kalibreringen av klokken på den lokale og eksterne serveren.

 

Aksept må formidles budgiveren før fristens utløp. I den forbindelse må forbehold og uklarheter avklares mellom partene slik at avtalens innhold er 100% belyst/avklart innen budet aksepteres. Det samme gjelder kvalitetssikring av partenes forståelse av avtalens innhold. Det kan her nevnes at i denne saken var det spesielt behov for drøftelse av overtakelsesdato da denne måtte forskyves noen dager i forhold til den angitte dato i budgiverens bud.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Selgerens aksept av bud må formidles til budgiveren før akseptfristen er ute. I dette tilfelle var akseptfristen til det høyeste budet satt til klokken 12.15. Selgerens aksept ble mottatt av megleren klokken 12.09, og videreformidlet til budgiver kl. 12.10. Klagerens bud ble registrert klokken 12.10. Megleren må håndtere bud i god tid før akseptfristen går ut, og det var ingen omstendigheter i dette tilfellet som tilsa at dette skulle fravikes. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å kritisere meglerens håndtering av budgivningen.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.