Klage nr 2016089
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Larvik
Saken gjelder: Fei/manglende opplysninger om hva fellesutgiftene dekket
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. I salgsoppgaven var det gitt feil opplysninger om at fellesutgiftene inkluderte utgifter til TV og internett. Klageren hevder innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og krever erstatning. Innklagede anfører at det er beklagelig at klageren har fått uriktige opplysninger, men bestrider at de har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var på privat visning. Under visningen spurte klageren selgeren om hva fellesutgiftene inkluderte. Selgeren sa at kostnader til TV, internett, snømåking etc. var inkludert i fellesutgiftene. Dette sto også i salgsoppgaven.
Under kontraktsmøtet ble det sagt at salgsoppgaven la grunnlaget for både selgerens og klagerens forventninger til salget. Klageren ønsket at TV og internett skulle være klart på overtakelsesdatoen og ringte derfor selgeren dagen etter kontraktsmøte for å få klarhet i hvorvidt TV-boks og ruter til internett ble igjen, eller om selgeren skulle ta det med seg ved flyttingen. Selgeren sa at hun lot TV-boksen stå, men at hun tok med seg ruteren til internett. Klageren spurte derfor hvilken internettleverandør som borettslaget brukte. Selgeren visste ikke dette, men fortalte at hun brukte en «brikke i PCèn». Klageren syntes det virket rart da det var opplyst at internettkostnadene var inkludert i fellesutgiftene. Hun tok derfor kontakt med styrelederen i borettslaget og megleren. Styrelederen opplyste om at internett ikke var inkludert i fellesutgiftene. Klageren ringte megleren som sa at han ikke var kjent med om fellesutgiftene inkluderte kostnadene til internett, men at han hadde basert seg på selgerens opplysninger. Megleren sa at han skulle ta dette opp med selgeren. Megleren ringte tilbake til klageren og fortalte at selgeren hadde misforstått hva som var inkludert i fellesutgiftene og trodde at internett var inkludert.
Klageren ringte en internettleverandør som kunne tilby det svakeste bredbåndet til kr 299 for de seks første månedene, for deretter kr 399. I tillegg måtte det regnes kr 550 i utstyr samt kr 400 for montørhjelp.
I salgsoppgaven og i FINN-annonsen ble leiligheten annonsert med at «fellesutgiftene inkluderer (…) basispakke for TV og internett». Dette var informasjon som klageren la stor vekt på ved budgivningen. Klageren ble 100% lånefinansiert av banken, og også banken la stor vekt på denne opplysningen ved beregning av klagerens lånefinansiering. Etter en objektiv vurdering hadde den totale summen på fellesutgiftene stor betydning for bankens vurdering.
Megleren ga feil opplysninger om fellesutgiftene. Dette er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det var ikke opplyst i boligopplysningene fra forretningsføreren om hvorvidt internett og TV var inkludert i fellesutgiftene. Megleren burde undersøkt nøyere og fått selgerens opplysning bekreftet av forretningsføreren. Det må kunne stilles høyere krav til en meglers undersøkelsesplikt, og antagelser kan ikke legges til grunn. Klageren anså kjøp via et anerkjent meglerfirma som sikrere enn for eksempel kjøp via en privat person. Hvorvidt selgeren godkjente salgsoppgaven eller ikke vil være en sak mellom megleren og selgeren. Klageren må kunne forholde seg til informasjonen som fremgår i en salgsoppgave og legge dette til grunn når det gjøres en vurdering av om objektet er aktuelt.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger en adekvat årsakssammenheng mellom klagerens økonomiske tap og meglerens uaktsomhet. Det avgjørende er hva klageren ut fra de konkrete omstendighetene kunne regne med. Feilen hadde avgjørende betydning for klageren.
Klageren krever erstatning for ekstrautgifter som følge av de uriktige opplysningene. Rimeligste internettpakke koster kr 399 pr. måned som tilsvarer kr 4788 pr år. Det kreves erstatning på kr 66 372 som tilsvarer en årlig neddiskonteringsrente på 4% for et årlig beløp på kr 4 788 over 20 år. Videre er TV-kostnadene satt til kr 25 pr. måned. Kostnadene er kr 300 over 20 år. Totalt kr 72 372.
Avslag i Finansklagenemnda er ikke relevant, da lovgrunnlaget som ble prøvd ikke gjør seg gjeldene i denne sak.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kravet til klageren er tidligere rettet mot selgeren. Selgerens eierforsikringsselskap og Finansklagenemnda har avvist saken.
I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren boligopplysninger fra forretningsføreren. I informasjonen megleren mottok fremgikk det ikke hvorvidt TV og internett var inkludert i fellesutgiftene. Megleren tok derfor spørsmålet opp med selgeren, som bekreftet at nevnte kostnader ble dekket gjennom fellesutgiftene. Selgeren bekreftet igjen dette ved å godkjenne salgsoppgaven.
Megleren har opplyst at han ikke så grunn til å reagere på at TV og internett var inkludert i fellesutgiftene, selv om dette ikke var spesifisert i boligopplysningene fra forretningsføreren. Bakgrunnen for dette er at det er vanlig at TV og internett er inkludert i fellesutgifter til borettslag, og at slike opplysninger uansett ikke fremkommer av informasjonen fra dette borettslaget. Megleren hadde ingen grunn til å tvile på selgerens opplysninger.
Det er beklagelig at klageren har fått uriktige opplysninger, men innklagede kan ikke se at megleren kan lastes eller på andre måter holdes ansvarlig for dette.
Selgeren er meglerens primærkilde når det gjelder opplysninger om boligen. Megleren har likevel, i samsvar med eiendomsmeglingsloven, innhentet opplysninger fra forretningsføreren. Megleren mottok ikke opplysninger i strid med det selgeren opplyste, eller på andre måter fikk indikasjoner som ga ham grunn til å betvile det selgeren opplyste. Han må derfor kunne legge selgerens opplysninger til grunn. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Dersom nemnda likevel skulle komme til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, anføres det at megleren uansett ikke kan holdes ansvarlig for det kravet som er fremsatt. Klageren har krevd erstatning for merkostnaden over 20 år. Gjennom lang praksis fra Reklamasjonsnemnda er det lagt til grunn at klageren kun kan kreve dekket merkostnaden i 5 år. Videre anføres det at det er uklart for oss om kostnader til TV ikke er inkludert i felleskostnadene, da dette ikke fremkommer tydelig av klagen.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren kan ikke få medhold i klagen.
Subsidiært anføres det at kravet er for høyt og i strid med praksis.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder feil opplysning om fellesutgiftene inkluderer TV og internett og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 at oppdragstakeren før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger som spesifiserer de faste løpende kostnadene. Dette vil til eksempel omfatte de månedlige fellesutgiftene.
Oppdragstakeren må således sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker.
Det fremgår av salgsoppgaven at felleskostnadene inkluderer blant annet «basispakke for TV og internett». Innklagede anfører at selgeren opplyste om at TV og internett var inkludert i fellesutgiftene, og at det ikke var spesifisert hva som var inkludert i fellesutgiftene i opplysningene som ble innhentet fra forretningsføreren. Innklagede hevder derfor at megleren ikke hadde grunn til å tvile på selgerens opplysninger. Klageren hevder imidlertid at innklagede burde undersøkt nærmere om TV og internett var inkludert.
Det følger av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Selv om innhentede opplysninger fra forretningsføreren ikke inneholdt en spesifikasjon av fellesutgiftene burde megleren kontaktet forretningsføreren for kontroll av selgerens opplysninger.
Det anses å være i strid med god meglerskikk at innklagede har formidlet feil opplysninger om at fellesutgifter dekket internett og basispakke TV under “Nøkkelinformasjon” i salgsoppgaven. Informasjonen fra forretningsfører sa ikke noe om det. Innklagede må derfor være erstatningsansvarlig. Det er vanlig praksis i nemnda å fastsette erstatningen til merutgifter i fem år neddiskontert til nåverdi. Dette beløpet utgjør kr 4 788 pr. år, som til sammen gir kr 21 928 basert på 3 % rente. I tillegg kommer kostnader til utstyr og installasjon på kr 950. Samlet erstatning utgjør kr 22 878.
Klagen har etter dette ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kr 22 878.