Klage nr 2016095

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Hamar

Eminent Eiendomsmegling Hamar AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin enebolig gjennom innklagede i oktober 2015. Klageren mener megleren unnlot å informere ham om at ordlyden i takstrapporten kunne påvirke salgsprosessen og interessen for eiendommen negativt. Klageren ønsker fastslått at megleren har brutt sin rådgivningsplikt overfor klageren, samt at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider dette og har vist til at boligsalgsrapporten var grundig og objektiv, samt at den innholdsmessig må for takstmannens regning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren valgte takstmann basert på meglerens anbefaling. Videre anbefalte megleren å bestille boligsalgsrapport og ikke takstvurdering.

 

Tilstandsrapport og eiendomsmeglers opptreden

Meglerens verdivurdering ble satt til kr 5 750 000. Visning var den 16. oktober 2016. Etter meglerens vurdering var det tilstrekkelig med én visning grunnet boligens attraktivitet. Ved flere anledninger før visning kontaktet klageren megleren for råd, da han syntes ordlyden i taksten var unødvendig negativt ladet og ikke ga et korrekt bilde av eiendommen. Megleren sa seg enig, men bedyret at det neppe hadde betydning da han vurderte eiendommen som så attraktiv. Etter visning kom det ingen bud, til tross for relativt mange interessenter. Klageren mener at ordlyden i tilstandsrapporten i vesentlig grad bidro til at det ikke ble dannet et riktig bilde av boligen utad mot potensielle kjøpere. Den fremstod dermed ikke like attraktiv og følgelig ikke like lett omsettelig som forventet av megleren.

 

Megleren medga da at hans erfaringer med den aktuelle takstmannen var delte. Enkelte tilstandsrapporter fra ham var så negative at boliger ikke ble solgt. Klageren mener megleren her hadde et ansvar for å opplyse klageren om dette på forhånd. Klageren ville da valgt en annen takstmann.

 

Husets bærende konstruksjon – multimur

Det avgjørende i tilstandsrapporten var vurderingen av husets bærende konstruksjon. Multimur er en struktur som har vist seg å være utsatt for fukt. Dette er primært avhengig av dreneringen, og det var ikke mulig å påvise skader i bærekonstruksjonen med de undersøkelsen som lå til grunn for tilstandsrapporten. I salgsprosessen ble usikkerheten om grunnkonstruksjonen sterkt medvirkende til at det ikke kom inn bud. Megleren virket ukjent med denne byggemåten, til tross for at en rekke boliger i samme område hadde denne konstruksjonen. Klageren mener megleren som profesjonell aktør burde stanset prosessen da tilstandsrapporten forelå, og det burde vært hentet inn en annen takstmann for ny vurdering og en nærmere kvalitetssikring av de foreliggende uttalelser. Dette ble tatt opp med megleren.

 

Det kom i første omgang ingen bud. Klageren ga tillatelse til at en potensiell kjøper kunne besiktige eiendommen med egen takstmann. Megleren møtte vedkommende og ga ham nøkkel, men var ikke selv tilstede på befaringen. Påfølgende dag ble det lagt inn bud av interessenten som hadde sendt egen takstmann. Klageren aksepterte etter en kort budrunde bud pålydende 5 100 000. Dette var kr 460 000 under takst. Klageren hadde allerede tegnet kontrakt på nytt hus med relativt snarlig innflytting og hadde ikke anledning til å trekke boligen fra markedet for å starte prosessen på nytt senere. Klageren mener den subjektive og gjennomgående negative ordlyden i rapporten bidro til at potensielle kjøpere følte at boligen ikke var verdt taksten.

 

Da klageren hadde akseptert bud, opplyste meglerens kollega om at han selv aldri brukte vedkommende takstmann, og at heller ingen andre hos innklagede foretak gjorde det. Videre sa han at klageren «aldri burde akseptert det budet». Da klageren skrev under på papirene sa megleren at han hadde lært mye av prosessen, og at han ikke skulle benytte den aktuelle takstmannen igjen. Klageren er klar over at dette er vanskelig å bevise, og at det langt på vei er ord mot ord, men klageren mener meglerens ansvar som profesjonell part må være tungtveiende.

 

Klageren opplevde det som en trygghet at det kom en ekstern takstmann sammen med kjøper. Megleren opplyste at dette skulle stå i kontrakten. Det viste seg at kjøper nektet dette. Megleren rådførte seg med fagansvarlig, som svarte at dette kunne nedfelles i kontrakten selv om det ikke var av avgjørende juridisk betydning. Megleren valgte likevel å ta klausulen ut av den endelige kontrakten.

 

Bemerkninger til salgsprosessen

Megleren har i salgsprosessen fremstått som faglig svak og opptrådt klanderverdig ut ifra en forventet faglig prosess. Meglerens uaktsomme handlemåte har påført klageren et relativt stort økonomisk tap. Megleren virket ikke å ta innover seg at den negative ordlyden i tilstandsrapporten ville skape problemer med salget. Selv om klageren påpekte forholdene i tilstandsrapporten, foretok ikke megleren seg noe aktivt. Megleren burde vært observant på at subjektive beskrivelser av negativ art kan skape usikkerhet hos potensielle kjøpere. Megleren klarte ikke betrygge kjøpere om at huset var verdt taksten.

 

Det er meget sannsynlig at den negative og lite objektive tilstandsrapporten skremte bort potensielle kjøpere og medførte at klageren fikk en salgssum langt under forventning. Boligmarkedet på den tiden og eiendommens meget gode beliggenhet tilsa at klageren burde ha oppnådd en lagt bedre pris. Klageren er klar over at takst og verdivurderinger er veiledende og ikke alltid oppnås, men meglerens hadde en holdning om at det skulle være lett å selge boligen, og dette gjorde at han ikke ivaretok salgsprosessen på en tilstrekkelig måte.

 

Videre oppfølgning i saken

Klageren fikk tilsendt kontrakt uten signatur av begge kjøpere, og klageren fikk heller ikke videreformidlet kjøpernes ønske om medfølgende løsøre ved overtakelse. Disse momenter er av underordnet betydning, men bekrefter inntrykket av slett arbeid fra meglerens side.

 

Dialogen med innklagede har vært preget av en nonchalant holdning og manglende vilje og ønske om å se dette fra forbrukers side. Megleren sa flere ganger at han var sikker på salg over takst og unnlot å høre på klageren.

 

Klageren ønsker fastslått at megleren har brutt sin rådgivningsplikt overfor klageren og opptrådt i strid med god meglerenskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Takstmannens boligsalgsrapport må innholdsmessig stå for takstmannens egen regning. Det bemerkes at hans rapporter fremstår som grundige, saklige og konkrete. Vedkommende er en mye benyttet takstmann i det aktuelle området. Han er organisert gjennom Norges TakseringsForbund, og sertifisert av Veritas. Ingen av de nevnte meglerne hos innklagede kjenner seg igjen i de beskrivelser som klageren gir av takstmannen eller kommentarer som skal ha blitt gitt.

 

En boligsalgsrapport kan ofte fremstå som veldig direkte og konkret, og en selger kan gjerne ønske seg en mer positiv beskrivelse av egen eiendom. For noen eiendommer blir en grundig rapport særlig sentral, og i noen saker får man merknader fra kjøper eller selger knyttet til rapporten. Dette er ikke unormalt.

 

Etter innklagedes oppfatning var ikke takstmannens rapport i denne saken særlig negativt vinklet, men ærlig og usminket. Det er avvik eller spesielle forhold som gis plass i slike rapporter, illustrert med bilder. For en selger som har bodd på eiendommen i mange år, kan dette oppfattes mer negativt enn for andre som leser den.

 

De konkrete opplysninger om konstruksjonen multimur, var etter innklagedes oppfatning riktig å ta med slik de stod. Det var ikke noen konkrete avvik som dannet grunnlag for å ikke benytte rapporten. Det var direkte kontakt mellom klageren og takstmann hvor noen detaljer rundt fakta ble korrigert. Uttalelser fra megleren gikk ut på at han hadde positive forventninger til et godt og raskt salg, og at en grundig og god boligsalgsrapport gjerne var en fordel.

 

Slik saken er fremstilt av klageren, synes det å være skuffelse for oppnådd pris og det avviket som var mellom boligsalgsrapporten og budet som ble akseptert. Det er beklagelig dersom det ble skapt forventninger om et salg over verditakst. Megleren kan ikke erindre å ha gitt særskilte og gjentatte uttalelser om dette, og innklagede kan heller ikke finne spor av dette i mailutveksling.

 

Det presiseres at alle rutiner ble fulgt med hensyn til godkjenning fra selger før eiendommen ble lagt ut i markedet. Både tidspunkt for annonsering og antall visninger ble lagt opp etter vanlige rutiner. Eiendommen ble solgt 14 dager etter fellesvisning, normalen i området er 37 dager. Prisen som ble oppnådd var heller ikke lavere enn gjennomsnittet.

 

Klageren stod fritt til å akseptere eller avslå budet. Anførselen om at meglerens kollega ved innklagede kontor skal ha uttalt at klageren aldri burde akseptert budet, avvises bestemt.

 

Megleren har fulgt rutinene som gjelder for innklagede foretak, hvilket er godt innenfor standarden for god meglerskikk. Innklagede kan vanskelig se at saken kunne vært håndtert annerledes, og kan heller ikke se at det forelå holdepunkter for at megleren skulle gitt klageren råd om å stoppe eller avvente prosessen. Klageren har selv godkjent alle trinn i prosessen, herunder boligsalgsrapporten.

 

Etter ønske fra selgeren (klageren), ble det avholdt separate møter for underskrift av kontraktene. Det viste seg at en av kjøperne bare hadde parafert tre av fire eksemplarer. Alle eksemplarene var underskrevet av alle parter. Beklageligvis ble eksemplaret hvor paraferingen manglet sendt til selgeren. Dette beklager innklagede, men det understrekes at dette ble rettet opp dagen etter.

 

Når det gjelder avtale om medfølgende inventar, er megleren uenig i gjengivelsen av de faktisk forhold. Det gjaldt én lysekrone, og megleren mener det var fremme i dialogen rundt kontraktsmøtet og avklart at denne skulle følge med. Denne avklaring kunne megleren presisert skriftlig, men dette ble likevel avklart før overtakelsen.

 

Det bestrides at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger heller intet økonomisk ansvar for innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk. Klageren mener at megleren ikke ivaretok hans interesser på en tilstrekkelig måte i salgsprosessen. Takstmannens boligsalgsrapport var ifølge klageren negativt ladet, noe som førte til en lavere pris enn forventet. Klageren har anført at megleren ikke har overholdt sin rådgivings- og omsorgsplikt og brutt god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Megleren kan ikke holdes ansvarlig for innholdet i boligsalgsrapporten. Det er ikke noe som tilsier at megleren skulle ha frarådet klageren å bruke den aktuelle boligsalgsrapporten. Det er for øvrig ikke noe annet av det som er anført i klagen, som tilsier at klagen kan føre frem. På flere punkter er det også påstand mot påstand.

 

Nemnda finner det klart at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.