Klage nr 2016097

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS

 

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

De fire klagerne kjøpte hver sin nyoppført enebolig i boligprosjektet via innklagede i 2014. De hevder megleren ikke ga tilstrekkelig råd og veiledning til klagerne under byggeprosessen og på overtakelsen. Innklagede bestrider dette.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte fire nyoppførte eneboliger formidlet av innklagede våren 2014. Klagen gjelder manglende oppfølgning fra innklagede av klagernes interesser under kontrakt og byggeprosess, med spesielt fokus på forberedelse av overtakelsesforretninger.

 

Klagerne er kjent med at man som kjøper av eiendom har et eget undersøkelsesansvar og mener å ha ivaretatt dette under byggeprosessen. Etter at representanter for klagerne formidlet bekymringer til ansvarlig megler før overtakelse, havnet klagerne likevel i en avmaktsposisjon. Klagerne opplevde å bli beroliget av megler på en overfladisk og irrelevant måte. Dernest fikk klagerne ikke adekvat veiledning på hva man som kjøper kan forlange eller ta forbehold om i forbindelse med overtakelsesforretningen, der det i praksis ble tatt minimale forbehold.

 

Som kjøpere i byggeprosjektet har klagerne opplevd mange hendelser der de mener profesjonelle aktører har sviktet. Klagerne fokuserer i denne klagen på ansvarlig meglers forsømte ansvar for å lytte til klagerne og fremskaffe relevant informasjon i tilknytning til dette i forkant av overtakelsen. Megleren opptrådte på en måte som er egnet til å svekke tilliten til hans integritet og uavhengighet.

 

Prospektet med tillegg tilsa at eiendommene skulle bygges og kvalitetssikres i henhold til norske lover og standarder, noe som på vesentlige punkter ikke er tilfelle. Klagerne kan dokumentere at ansvarlig megler flere måneder før overtakelsen ble konfrontert med klare tegn på feil og kvalitetssvikt i byggeprosessen. På dette punktet kunne og burde megleren gitt klagerne viktige råd og opplysninger. Et profilert meglerfirma bør ha rutiner for å kartlegge byggeprosjektets risiko og forberede og kvalitetssikre overtakelsesforretninger når særlig årvåkenhet er påkrevet. Som kjøper er man redd for å vikle seg inn i et uoversiktlig, personlig økonomisk ansvar ved å stille urimelige krav og dermed trenere overtakelse av en eiendom basert på bekymring. I og med at megleren var gjort kjent med en rekke indisier på feil og sviktende kvalitet ved eiendommene, burde han i rollen som nøytral mellommann veiledet i forkant av overtakelsen. Mangel på slik rådgivning oppfattes i ettertid som partisk opptreden i selgerens favør.

 

Klagerne har lidt betydelige økonomiske tap, og disse kunne vært direkte forhindret dersom megleren ikke hadde neglisjert bekymringene klagerne hadde. At også andre aktører kan klandres for det triste sluttresultatet av handelen, fritar ikke innklagede fra direkte ansvar.

 

Det klages ikke på kontakten med fagsjefen i ettertid, i perioden da feil og mangler ble avdekket. Det var fagsjefen som oppfordret klagerne til å søke juridisk bistand overfor selgeren sommeren 2015.

 

I svaret på klagen antydet megleren at klagerne løper en viss risiko idet de søker juridisk bistand. Dette opplever klagerne som svært overraskende og useriøst i lys av at fagsjefen anbefalte sterkt å søke juridisk bistand.

 

Prospektene for husene var mangelfulle på kritiske punkter. Det fremgikk blant annet ikke at det dreide seg om et modul-hus fra Latvia og byggemetoder som tidligere ikke hadde vært utprøvd i Norge.

 

Salgsdokumentene inneholdt dernest faktiske feil i forhold til hva som ble levert. Det fremgikk av prospektet at «Viktig informasjon: (…) Leveransen utføres iht. gjeldende forskrifter og standarder». I kontrakten sto det at: «Arbeidet skal utføres etter god håndverksmessig standard (…)». En rekke forhold ved boligene er ikke i henhold til norske regler og standarder, blant annet konstruksjon av fasader, tak og blikkenslagerarbeider, samt våtrom. Feilene er dokumentert i detaljrapporter og takst.

 

Av prospektet fremgikk det videre at «Byggemåte tak-terrasse: Tremmegulv på kompakttak». Taket er i realiteten bygd som et luftet tak med mangelfull høyde på luftlag og lufting. Dette kan i det etterfølgende få store konsekvenser.

 

«Energiklasse: Utbygger er ansvarlig for lovpålagt energiattest før overtakelse av boligen». Dette er ikke mottatt fra utbygger. Det er heller ikke fulgt opp av megleren, selv om det er nevnt spesielt i prospektet.

 

Megleren bagatelliserte i møtet med klagerne risikoen ved kjøp av ubebygde hus på en uforsvarlig måte. Han burde satt seg bedre inn i prospektets samlede «risikoprofil», og i lys av denne skjerpet årvåkenheten og oppfølgningen av prosjektet og klagerne i forkant av overtakelsesforretningene.

 

Det viktigste punktet i klagen er at innklagede ignorerte velbegrunnede bekymringssignaler hos klagerne før overtakelsen. Bekymringene gjaldt både den overordnede konstruksjonen, samt dialogen med utbyggerens ulike kontaktpersoner som fremsto rotete. Megleren var godt kjent med de uryddige prosessene som blant annet er bokført i referat fra møtet i utbyggerens lokaler sammen med megleren der representanter fra klagerne var. Utbyggeren utsatte ferdigstillelse flere ganger. Det ble avholdt et møte mellom klagerne og utbyggeren med megleren til stede for å forsøke å gjennomgå en byggeprosess som hadde fremstått som kaotisk og kritikkverdig, ikke bare med tanke på «tilvalg», men også i forhold til oppsetningen av modulene, etc.

 

Megleren var fullt klar over at utbygger flere ganger i prosessen hadde manglet oversikt og kontroll, og at han dernest visste at utbygger på grunn av faren for dagbøter kunne være tilbøyelig til å presse gjennom en overtakelse på mangelfullt grunnlag.

 

Til tross for de overnevnte forhold forsømte megleren å forberede klagerne på hvilke muligheter og rettigheter de hadde ved overtakelsen. Megleren var i det hele tatt lite i kontakt med klagerne i denne helt kritiske fasen. Klagerne opplevde situasjonen slik at de måtte overta, og at dersom de nektet å overta, kunne dette koste dem dyrt. Megleren kunne trådt inn som profesjonell mellommann og påpekt at de hadde krav på standard dokumentasjon av at de nyoppførte husene samsvarte med prospektet og dernest gitt veiledning knyttet til overtakelsen og tilbakeholdelse av kjøpesum.

 

Megleren burde i lys av sin kunnskap om mulige feil og mangler ha forberedt klagerne på en realistisk diskusjon om tilbakeholdelse av kjøpesum og muligens også bidratt med å antyde et relevant beløp. Beløpene på henholdsvis kr 50 000 og kr 100 000 som den innleide takstmannen foreslo for hvert hus var urimelig lave, men klagerne var uforberedt på en diskusjon om dette i den nokså spente situasjonen som forelå under overtakelsen.

 

Megleren skulle informert klagerne om at man ved overtakelse skal motta en komplett FDV-mappe som dokumenterer de ulike elementer av byggeprosessen med tilhørende ansvarsforhold. Den eneste samsvarserklæring som pr. i dag foreligger for hvert hus, gjelder el-anlegget.

 

I lys av den tidligere omtalte risikoprofil og klagernes bekymringer, kunne og burde megleren reagert sterkt på innsendte overtakelsesprotokoller, hvor det fremkom at husene utvendig ikke var befart på overtakelsestidspunktet.

 

Andre kontrollinstanser har også sviktet i byggeprosessen og overtakelsesforretningene, men det fritar ikke innklagede for ansvar.

 

Innklagede hevder at de ikke hadde forutsetninger for å forutsi de manglene som oppsto etter overtakelsen. Klagerne er ikke enig i dette. Forutsetningene forelå, men megleren forholdt seg ikke til dem. De omtalte feilene ved byggene var til stede før overtakelsen. Det var komplikasjoner i form av lekkasjer osv. som oppsto etterpå.

 

Klagerne hevder ikke at megleren skulle foretatt en teknisk kontroll av bygget, men at megleren før overtakelsen burde ha respondert på klagernes uro og aktivt støttet de i å ta adekvate forholdsregler som det kunne vært juridisk hjemmel for, da spesielt tilbakeholdelse av kjøpesummen.

 

Reklamasjonsnemnda for takstmenn har nylig konkludert at takstmannen som bisto ved overtakelsen ikke viste god takstmannsskikk. Megleren kunne nok ha oppdaget kritikkverdige forhold ved overtakelsene dersom han hadde sett protokollene. Klagerne overtok eneboligene kun «innvendig». Tak og fasader ble med andre ord ikke inspisert. En «innvendig overtakelse» av en nybygget enebolig fremsto ganske absurd, og klagerne sa klart fra om dette under overtakelsen. Klagerne følte seg presset til å stole på de profesjonelle aktørene, det vil si takstmannen som var til stede under overtakelsen og megleren som klagerne trodde holdt et visst øye med prosessene, selv om han ikke var fysisk til stede.

 

Det var eieren av den ene eneboligen som ble levert for sent som tok initiativ til å få utbetalt dagmulkt. Megleren svarte bekreftende på at de eventuelt hadde en slik rett. Men megleren bevisst eller ubevisst forvrengte fakta da han valgte sitt eget initiativ til utbetaling av dagbøter som det illustrerende eksempelet på hans gode oppfølging av klagerne. Klagerne opplever dette som en uredelighet på deres bekostning.

 

Når det gjelder utbyggerens tilbud om retting, har utbyggeren helt siden overtakelsene våren 2014 brutt de aller fleste avtaler om utbedring av feil og mangler. Dette visste megleren godt, eller han burde satt seg inn i saken før han svarte på klagen. Klagerne var samarbeidsvillige lenge. Det var to aktører som nemnda må kjenne til for å kunne forstå sammenhengene. Den ene er faren til to brødre som arbeidet hos utbyggeren, hvilket kan forklare hans personlige interesse for et godt utfall i byggesaken. Han ønsket på eget initiativ å utbedre manglene ved hjelp av tilbakeholdte midler på klientkonto som han ville ha frigitt. Han understreket overfor alle at han ikke arbeidet for utbyggeren, og at han ikke hadde myndighet eller ansvar på firmaets vegne. Den andre aktøren var en uhildet, profesjonell aktør som kunne bistå med utbedringer så snart finansene var sikret fra utbyggerens side, gitt at utbyggeren ville og kunne komme på banen. Klagerne trodde i utgangspunktet at revisjon av gesims og takbelegg ville være tilstrekkelig. Aktøren stilte imidlertid raskt spørsmålstegn ved den underliggende takkonstruksjonen, men det var ikke dette som stoppet den planlagte samarbeidsprosessen. Korrespondansen om det planlagte samarbeid involverte alle klagerne i dialog med den første aktøren, hjulpet av innklagede.

 

Dokumentasjon vedlagt klagen viser at klagerne frem til sommeren 2015 var åpne for å utbedre feil og mangler i samarbeid med utbyggeren, selv om tilliten til firmaets faglige kompetanse var dårlig. Men idet de ble klar over at utbyggeren manglet både styre og daglig leder, rådet fagsjefen hos innklagede og en advokat klagerne til å ikke frigi midlene på klientkontiene.

 

Megleren hadde selv delegert videre kontakt mellominnklagede og klagerne til fagsjefen. Det finnes minst 100 relevante e-poster, møtereferater osv. som dokumenterer utbyggerens manglende respons, påståtte velvilje som ikke ble etterfulgt av handling, manglende økonomisk kapasitet, osv. En lang periode sommeren 2015 var utbyggeren et ubemannet selskap uten styre, og et selskap uten formell myndighet dukket iblant opp og gjorde bagatellmessige utbedringer på utearealene.

 

Fagsjefen hos innklagede bisto velvillig blant annet med flere møter mellom klagerne og utbyggeren. Han purret ellers på fremdrift i tillegg til at klagerne gjorde det selv.

 

Utbyggeren er konkurs, og klagerne har sendt krav til boet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren skal gi kjøpere av en eiendom, så langt det er mulig, informasjon om juridiske og tekniske forhold som er av betydning for kjøper. Lovens minimumskrav til hvilke opplysninger av teknisk, juridisk og økonomisk art kjøper har krav på å få er gjengitt i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det følger av denne at megleren ikke har plikt til å informere om byggets tekniske tilstand ut over å gjengi bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte. I dette tilfellet var dette beskrevet i leveransebeskrivelsen for prosjektet.

 

Innklagede inngikk avtale med utbyggeren om formidling av de fire eneboligene i april 2012. Det ble utarbeidet salgsmateriell for prosjektet som ble godkjent av utbygger. I innklagedes kvalitetssikring av prosjektet før det ble lansert i markedet kunne de ikke finne noe som tydet på at leveransen ikke ville bli gjort i henhold til teknisk forskrift og øvrige krav for øvrig. At det benyttes utenlandske leverandører og arbeidskraft er ikke uvanlig i byggebransjen i dag, og er etter innklagedes vurdering underordnet så lenge arbeidet ble utført på en faglig god måte og i tråd med bustadoppføringslova § 7.

 

Bustadoppføringslova regulerer avtaleforholdet mellom utbygger og kjøper. Når innklagede har bragt partene sammen er det avtalepartene som har ansvaret for gjennomføringen av handelen. Selgeren plikter å levere eiendommen i henhold til avtalen, herunder at boligene er i tråd med lov, forskrift etc. Kjøperen plikter å gjøre opp for eiendommen i henhold til avtalen og underliggende dokumenter knyttet til dette. Det er utbyggeren som har det fulle og hele ansvar for at eiendommen blir bygget i henhold til leveransebeskrivelsen gitt i salgsprospektet. Hvis det er avvik mellom leveransebeskrivelsen og den faktiske leveransen er dette utbyggeren sitt fulle og hele ansvar alene.

 

I avtalen mellom klagerne og utbyggeren skulle utbygger stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Størrelsen på garantiene ble omtalt både i prospektet og i kjøpekontraktene. Det påhviler megleren å sikre at slik garanti blir stilt. Garantibevisene ble sendt til klagerne.

 

I dette prosjektet, som i mange andre byggeprosjekter, var det noe tid mellom eiendommene ble solgt og de ble bygget til de sto ferdig. Det tilligger megleren i utgangspunktet ikke noen plikt å følge opp partene før leveransen av boligene er ferdig.

 

Dersom megleren får informasjon som kan ha betydning for gjennomføringen av handlene plikter han naturligvis å orientere partene om dette. Megleren pålegges ikke etter eiendomsmeglingsloven å gjennomføre teknisk kontroll av bygget i byggetiden i et byggeprosjekt slik klagerne mener å hevde.

 

I dette prosjektet var det mye dialog mellom megleren og klagerne gjennom byggeprosessen. Når meglerne ble kjent med problemstillinger som dukket opp ble dette tak i etter hvert. Det dreide seg i hovedsak om opplysninger som var knyttet til fremdrift og ferdigstillelse av prosjektet. Innklagede kan av den dialogen som var i byggetiden ikke se at klagerne fikk manglende oppfølgning fra megleren i denne perioden, heller ikke i forbindelse med overtakelsen. Det foreligger omfattende dokumentasjon på at klagerne ble fulgt opp under byggeprosessen etter hvert som problemstillingene dukket opp.

 

Leveransen av den ene boligen ble forsinket. Det påhviler megleren ansvar å orientere kjøperen om hvilke rettigheter kjøperen har i forbindelse med dette. Det ble gjort også i dette tilfellet. Innklagede varsler alltid kjøper om at de har krav på dagmulkt ved forsinkelse. Kjøperen etterspurte hvilke rettigheter de hadde samme dag som overtakelsen skulle være før innklagede hadde rukket å varsle. Det presiseres at dette var en lørdag og megleren hadde fri denne dagen. Første mulige arbeidsdag etter ble henvendelsen besvart. Det ville uansett ha gått ut et varsel om kjøperens krav på dagmulkt denne dagen eller i det den endelige overtakelsesdatoen var fastsatt. Som et resultat av dette ble det utbetalt dagmulkt fra utbygger på kr 24 366.

 

I forbindelse med overtakelsen ble det påpekt mangler ved leveransen. Det ble innleid en takstmann for å ivareta kjøperens interesser knyttet til eventuelle mangler og gjenstående arbeid. I forbindelse med tilbakehold har kjøper rett til å holde tilbake så mye av vederlaget for å sikre at kravet blir dekket iht. bustadoppføringslova § 31. Det er ikke adgang for kjøper å holde tilbake vederlag for mulige mangler som kan oppstå i fremtiden. Megleren hadde ingen forutsetninger for å forutsi de manglende som oppstod i tiden etter overtakelsen og kan følgelig heller ikke klandres for dette.

 

Etter overtakelsen ble det fremsatt en rekke mangelskrav mot utbygger. I denne prosessen ga innklagede omfattende bistand til partene i et forsøk på å få gjennomført utbedringsarbeider fra utbygger. Utbyggeren gikk mot konkurs, og innklagede la mye energi i å få dette forhindret slik at utbyggeren kunne ferdigstille og utbedre manglene.

 

Det er riktig at megleren var informert om endring av byggeledelse, men det var dialog med entreprenøren underveis i hele byggetiden. I et prosjekt er det ikke uvanlig at det avdekkes mangler i byggetiden, men som regler retter entreprenøren mangler underveis. For å kvalitetssikre at overtakelsen ble grundig gjennomført ble det engasjert en autorisert takstmann for å ivareta dette profesjonelt overfor kjøperne. At takstmannen gjorde en dårlig jobb overfor kjøperne er trist. Reklamasjonsnemnda for takstmenn sin avgjørelse tas til etterretning.

 

Innklagede var opptatt av å ivareta begge parter i denne prosessen. De var spesielt bevisste på sin rolle i å ivareta klagerne. Det ble derfor lagt ned store ressurser i byggetiden, etter ferdigstillelsen og i 2015 for å sikre at entreprenøren oppfylte sine forpliktelser etter avtalen. Hvilke tiltak som ble utført har klageren grundig dokumentert i sin klage.

 

Det viste seg etter ferdigstillelsen at entreprenøren fikk anstrengt økonomi. Klagerne hadde holdt tilbake en del av oppgjøret og dette var kapital entreprenøren trengte for å fullføre arbeidene. Klagerne nektet å fristille disse midlene. På grunn av kapitalmangelen så ikke entreprenøren noen annen råd enn å forsøke å avvikle selskapet. Megleren fikk i denne prosessen avverget dette og overbeviste entreprenøren til å skaffe kapital på annen måte for å utbedre manglene og ferdigstille arbeidene.

 

Entreprenøren fikk etter hvert styrket likviditeten og ble i stand til å gjennomføre utbedringer og ferdigstille arbeidene, samt å rette mangler. Etter bustadoppføringslova har entreprenøren en rett til å ferdigstille prosjektet samt å rette mangler. Kjøperne hadde ikke lenger tillit til entreprenøren. De valgte derfor å innhente tilbud fra eksterne aktører.

 

Innklagede oppfordret klagerne tidlig i prosessen å søke juridisk bistand. De forsøkte så langt som mulig å få partene til å få sluttført byggeprosessen samt å få rettet mangler. Det ble oppfordret til dette fra klagernes side fordi de mente klagerne trengte rådgivere som ensidig kunne ivareta deres interesser.

 

Meglerne ba klagerne om å vurdere konsekvensen av å ikke la entreprenøren ferdigstille arbeidene og rette manglene. All den stund klagerne på dette tidspunktet var representert med advokat var dette utspillet ment som å peke på at en slik handling kan få konsekvenser for en eventuelle senere erstatningsutmåling. For innklagede var det viktig å oppfordre til at klagernes advokat skulle utrede dette for dem slik at de ved sine handlinger ikke ytterliggere forverret sin posisjon.

 

Den absolutt billigste måten for kjøperne var å la entreprenøren ferdigstille og rette. Innklagedes forslag var derfor å la entreprenøren gjøre dette og heller engasjere en uavhengig profesjonell byggeleder for å kvalitetssikre arbeidet. Dette ble avvist av klagerne.

 

I denne saken er det entreprenøren som i utgangspunktet ikke har oppfylt avtalen om ferdigstillelse av eiendommene. Ansvaret for oppfyllelse av avtalen ligger hos partene, ikke hos megleren. Innklagede har overholdt sine forpliktelser etter regelverket og har også ivaretatt omsorgsplikten overfor kjøperne. De har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har forståelse for klagernes frustrasjon i denne saken, og beklager at entreprenøren har vært uryddig i forholdet med ferdigstillelse og retting av mangler.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/utbyggere ligger utenfor nemndas mandat og kan derfor ikke bli vurdert av nemnda.

 

Klagen gjelder ikke forhold som skjedde etter overtagelsen. En megler har plikt til å informere kjøper i et slikt prosjekt – før overtagelse – om de rettigheter kjøperen har vedrørende reklamasjoner og tilbakehold av kjøpesummen m.m. Det fremgår ikke av den dokumentasjonen som er fremlagt for nemnda, at megleren har gitt fullgod informasjon om dette. Det er i strid med god meglerskikk at slik informasjon ikke ble gitt skriftlig. En megler må sørge for å sikre at informasjon om dette i ettertid kan fremlegges. Det som fremgår av kjøpekontrakten, er i denne forbindelse ikke tilstrekkelig.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.