Klage nr 2016134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Alf-Erik Jentoft
Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA, Bergen
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet på tvangssalg hvor innklagede var oppnevnt som medhjelper. Klageren mener det ble fakturert for mye i oppgjøret til innklagede. Innklagede mener det var grunnlag for å belaste klageren både for det omtvistede gebyret til forretningsføreren og salæret for hjemmelsoverføring til innklagede. Forretningsføreren krevde gebyr på kr 1 720, selv om det ikke skulle noteres pant i leiligheten. Innklagede hadde opplyst om salæret for hjemmelsoverdragelsen i salgsoppgaven, og mener at klageren derfor er forpliktet til å betale dette ettersom han ikke reserverte seg mot dette før avtale ble inngått.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en leilighet i et boligaksjeselskap gjennom innklagede. Leiligheten var på tvangssalg.
Innklagede tok for mye betalt i oppgjøret. Det omstridte beløpet er totalt kr 10 470, og knytter seg til to poster i oppgjørsbrevet fra innklagede: notering av pant kr 1 720, og salær for notifikasjon kr 8 750.
Leiligheten ble kjøpt uten banklån. Det ble derfor ikke notert noe pant, og det ble heller ikke utløst noe gebyr for pantenotering. Klageren informerte innklagede om dette i e-post før overføring av kjøpesummen, men denne e-posten ble ikke besvart.
Klageren forsøkte gjentatte ganger før oppgjøret å få svar på hvilken arbeid innklagede skulle utføre for «Salær for notifikasjon». Klageren fikk ikke noe tilfredsstillende svar, og valgte derfor å trekke fra kr 10 470 ved innbetaling av kjøpesummen. Innklagede kontaktet da klageren med beskjed om at nøklene ikke ville bli overlevert før også denne summen var innbetalt. Klageren så seg derfor presset til å betale, men han ba samtidig om å få en redegjørelse for salæret ved overtakelsen. Da klageren hentet nøkkelen, fikk han imidlertid beskjed om å sende en skriftlig henvendelse med sin forespørsel. Dette ble da gjort.
I salgsoppgaven stod det at det normale «… er at kjøper og medhjelper avtaler at medhjelper skal besørge notifikasjon mv. når kjøper er blitt eier ved tingrettens kjennelse. Dette er normalt også et vilkår for at kjøpers pantelån til erverv av eiendommen skal kunne komme til utbetaling fra bank eller annen långiver, og for at medhjelper skal kunne medvirke ved oppgjør av kjøpesummen. Medhjelper besørger i så fall notifikasjon av eierrettighet til aksjen per oppgjørsdato sammen med långivers panterett. For notifikasjon og oppfølging vil medhjelper beregne seg et salær stort kr 7 000,- + mva. fra kjøper. I tillegg kommer pantenoteringsgebyr på kr 1 720 og eierskiftegebyr til regnskapsfører på kr 6 000.»
Innklagede har påberopt seg denne passusen som grunnlag for å ta betalt det omstridte beløpet. Klageren er uenig i at det ble avtalt, jf. ordlyden i salgsoppgaven, at medhjelper skulle gjøre dette arbeidet. Tvert imot forsøkte klageren å få rede på hva innklagede skulle gjøre av arbeid for dette honoraret. Klageren ser det ikke som noen dokumentasjon på at avtale om dette ble inngått ved at klageren ble presset til å betale inn beløpet før overtakelse.
Klageren krever tilbakebetalt kr 1 720 for «Notifikasjon av pant», ettersom intet pant ble notert.
Klageren krever også tilbakebetalt kr 8 750 for arbeid med notifikasjon som ikke var bestilt. Honoraret står uansett ikke i forhold til arbeidet som ble utført. Innklagede sendte ingen dokumenter til tingretten. Det eneste innklagede gjorde var å gi beskjed til forretningsføreren om at det var klageren som hadde kjøpt leiligheten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har for det første anført at nemnda ikke har kompetanse til å behandle en klage der innklagede er medhjelper ved tvangssalg, ettersom det ikke er tale om en klage på «oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven». Medhjelperen er ikke oppdragstaker i eiendomsmeglingslovens forstand, og prosessen er primært styrt av tvangsfullbyrdelseslovens regler.
Forretningsførers honorar
I forbindelse med forberedelse av salget innhentet innklagede opplysninger om eventuelle overdragelseskostnader fra forretningsføreren. Det ble da opplyst at de ville kreve et gebyr på kr 1 720 fra kjøperen for notering av pant i aksjene, i tillegg til et overdragelsesgebyr på kr 6 000. Dette ble inntatt i salgsoppgaven. Innklagede stod ansvarlig overfor forretningsføreren for at gebyrene ble betalt, og måtte derfor sørge for at beløpene ble innbetalt fra klageren samtidig som kjøpesummen. Det faktum at klageren i dette tilfellet ikke skulle pantsette aksjene i forbindelse med finansieringen av dem, ble adressert til forretningsføreren, som likevel krevde beløpet innbetalt. Innklagede måtte derfor opprettholde kravet om innbetaling overfor klageren. Det var ikke opp til innklagede å ta stilling til gebyrets berettigelse eller ta den risiko som lå i å gjennomføre overtakelsen uten å betale beløpet til forretningsfører.
Det er ikke riktig at klageren ikke fikk informasjon om dette. Alle spørsmål underveis i prosessen ble besvart både pr telefon og i e-post. Innvendinger mot forretningsførerens gebyr må tas opp med forretningsføreren.
Medhjelpers honorar for overdragelsen av hjemmelen til aksjene
Medhjelperens arbeidsoppgaver ved tvangssalg omfatter i utgangspunktet ikke hjemmelsoverføring. Kjøperen og medhjelperen kan avtale at medhjelperen skal besørge utstedelse av skjøte. I praksis sørger medhjelperen i det fleste tilfeller for å begjære utstedelse av skjøte og pantsikre kjøperens ervervslån. Ordningen er så vanlig at innklagede i sine budskjema har inntatt en standard fullmakt til medhjelper. Den er riktignok begrenset til å gjelde «skjøte» fordi budskjemaet primært er utarbeidet for bruk ved salg av fast eiendom. Innklagede mener at fullmakten sett i sammenheng med opplysningene i salgsoppgaven, må forstås slik at den omfatter utstedelse av blankett for hjemmelsoverføring og utstedelse av aksjebevis, også ved omsetning av adkomstdokumenter.
På grunnlag av fullmakten i budskjemaet sørget innklagede på klagerens vegne for å gi melding til forretningsføreren om salget. Forretningsføreren utstedte deretter aksjebevis til klageren. Kostnadene knyttet til dette fremgikk av selve budskjemaet, og det var også gjort uttrykkelig oppmerksom på disse i salgsoppgaven.
I enkelte tilfeller reserverer kjøpere seg mot at medhjelperen skal sørge for utstedelse av skjøte, og stryker vilkåret fra budskjemaet. I disse tilfeller forestår kjøpere som oftest hjemmelsoverføringen selv. I dette tilfellet var det lite arbeid knyttet til hjemmelsoverføringen ettersom klageren ikke skulle ha lån. Dette kan ikke være avgjørende for medhjelpers adgang til å kreve et standard honorar også i disse tilfellene.
Klageren fikk god informasjon gjennom salgsprosessen, og har forpliktet seg til å betale medhjelperens standard honorar for medvirkning til hjemmelsoverføring, ettersom han skrev under budskjemaet uten å ta forbehold fra de betingelser som var inntatt der.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av gebyr og salær, totalt kr 10 470, som klageren mener at urettmessig har blitt innkrevet i oppgjøret ved kjøp av en aksjeleilighet på tvangssalg.
Om nemndas kompetanse
Det er klart at nemnda har kompetanse til å behandle klager som gjelder tvangssalg, jf. også tidligere praksis i nemnda. Dette gjelder selv om megleren får salgsoppdraget av tingretten, og at reglene om tvangssalg i tvangsfullbyrdelsesloven også kommer til anvendelse.
Om gebyr for notifisering av pant
Klageren bestrider at han skal betale gebyr for notering av pant på kr 1 720, ettersom leiligheten ble kjøpt kontant og intet pant skulle noteres. Innklagede har i brev til nemnda opplyst at forretningsføreren krevde gebyret selv om det ikke skulle noteres pant, fordi gebyret ble innkrevet også for å registrere ny eier inn i aksjeeierboken.
Nemnda finner at klageren må betale beløpet kr 1 720. Avgjørende er at forretningsføreren krever dette beløpet uavhengig av om det er et pant som skal noteres eller ikke. Nemnda tar ikke stilling til rimeligheten av at forretningsføreren krever et slikt beløp i dette tilfellet, og om klageren eventuelt kan kreve tilbakebetalt beløpet fra forretningsfører.
Om innklagedes honorar for hjemmelsoverdragelse
Innklagede har anført at klageren ikke tok noe forbehold fra budskjemaet eller reserverte seg mot at innklagede skulle sørge for hjemmelsoverføring ved å varsle forretningsfører slik at de kunne utstede aksjebevis. Innklagede har krevet et salær på kr 8 750 for dette.
Nemnda viser til at det fremgår klart av salgsoppgaven at megleren kan kreve honorar kr 8 750 for hjemmelsoverdragelse dersom kjøperen ønsker bistand til dette. Det fremgår imidlertid også at kjøperen her har en valgrett. På budskjemaet kan kjøperen gi medhjelperen (megleren) en fullmakt til å forestå hjemmelsoverføringen, noe klageren benyttet seg av. I de aller fleste tilfeller benytter også kjøpere seg av at megleren forestår hjemmelsoverføringen og tar seg betalt for det.
Nemnda finner det derfor klart at klageren må betale dette honoraret. På denne bakgrunn finner nemnda det ikke nødvendig å gå nærmere inn på den kontakt det har vært mellom klageren og medhjelperen i ettertid i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret og hva salæret skulle dekke.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.