Klage nr 2016155

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordvik & Partners Eiendomsmegling Frogner AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede i oktober 2016 for kr 8 100 000. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og krever bortfall av meglerens vederlag, totalt kr 101 125. Klageren hevder at han ikke fikk informasjon om innbetaling og utfylling av protokoll før overtakelse, samt at innklagede glemte to avtalte avisannonseringer. Klageren krever også erstatning på kr 200 000 for meglerens håndtering av budrunden. Klageren har anført at den ene budgiveren ville økt sitt bud, men at han ble forbigått. Innklagede bestrider at budrunden eller oppdraget som sådan ikke har blitt utført på en tilfredsstillende måte.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Det ble inngått oppdragsavtale med innklagede 10. september 2016. Leiligheten ble annonsert som avtalt i én avis 22. oktober. Avtalen var at det også skulle annonseres med en halvside i to andre aviser samme dag. Dette ble glemt. Samme morgen ringte klageren til megleren og ba om at visningen måtte stoppes ettersom annonsene ikke var i avisene som avtalt. Megleren mente at det var for sent å snu. Klageren gikk på grunn av dette glipp av en vesentlig kjøpergruppe som kunne ført til at prisen ble høyere.

 

Visninger ble avholdt de to neste dagene. Den tredje dagen ble leiligheten solgt ved at klageren måtte gi et motbud på kr 8 100 000 i løpet av to minutter, uten at han fikk forklart hva dette innebar. Det var kun to budgivere. Samme dag fikk klageren en kopi av en e-post med akseptbrev. Dette var adressert til feil person, hvor navnet var skrevet med små forbokstaver. Klageren har ennå ikke sett noe akseptbrev til de rette kjøperne.

 

Noen dager senere mottok klageren en henvendelse fra den andre budgiveren, som var misfornøyd med meglerens kommunikasjon i budrunden. Han forstod ikke hvorfor han ikke hadde fått være med videre i budrunden etter å ha inngitt to lukkede bud. Budgiveren hadde sagt til megleren at han ønsket all informasjon om budrundens gang. Klageren fikk følelsen av å ha tapt kr 200 000, ettersom budgiveren, som ble utelatt fra budrunden, opplyste at hans grense var kr 8 300 000.

 

Etter dette ba klageren om et møte med innklagede, og krevde at salget måtte annulleres. Megleren mente at dette ikke var mulig, og hevdet at han hadde gjort en god jobb. Klageren sendte budgiverens forklaring om hans opplevelse av budrunden pr e-post til megleren og mottok svar fra megleren samme dag. Dette endret ikke situasjonen.

 

Klageren møtte som avtalt til kontraktsmøte for signering av kontrakt og skjøte. Klageren hadde to garasjeplasser med eget gårds- og bruksnummer. Dette var ikke med i kontrakten eller på skjøte. Noen dager senere oppdaget megleren feilen, og klageren måtte til kontoret for å signere på nytt.

 

Det var avtalt overtakelse 13. november. Dato for overtakelse var ikke klagerens ønske. Ønsket kom fra kjøperen og ble meddelt klageren på telefon av meglerens medarbeider.

 

Overtakelsen ble gjennomført som planlagt. Det ble ikke skrevet protokoll da hverken kjøperen eller klageren visste at dette burde gjøres. To dager senere fikk klageren en tekstmelding fra innklagede om at han kunne bruke en link for å finne protokollen. Det stod også at leiligheten ikke burde overleveres før betaling var mottatt. Dette kom to dager etter at overtakelsen var gjennomført.

 

Hele opplegget har vært preget av slurv og dårlig arbeid fra innklagedes side. Klageren krever bortfall av meglerens vederlag på kr 101 125 og erstatning for tap som følge av at den andre budgiveren var villig til å gi kr 200 000 mer for leiligheten.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens intensjon var gjennom hele prosessen å ivareta klagerens interesser og oppnå en best mulig pris. Det var uinteressant for megleren hvem som endte med å få kjøpe leiligheten.

 

Megleren deler ikke den andre budgiverens opplevelse av hva som ble formidlet til ham i budrunden. Den aktuelle budgiveren var redd leiligheten ville gå for høyt og ønsket ikke å starte en budrunde. Megleren foreslo at han kunne legge inn et lukket bud, og megleren forklarte hva dette var. Det ble lagt inn lukket bud på kr 7 500 000. Omtrent samtidig kom en annen interessent med et åpent bud på kr 7 750 000. Den første budgiveren økte sitt lukkede bud til kr 7 850 000. Megleren snakket da med den første budgiveren for å få ham til å åpne sitt bud eller eventuelt øke budet. Megleren var forsiktig, ettersom det ville vært katastrofalt om han avslo dette budet på kr 7 850 000, og i tillegg ikke fikk med seg den andre budgiveren videre. Den første budgiveren med det lukkede budet valgte da å øke sitt bud til kr 8 000 000. Budet var fortsatt lukket, selv om megleren hadde gitt uttrykk for at det var ønskelig med åpne bud, samt at megleren var i kontakt med flere andre interessenter.

 

Prosessen kunne blitt avsluttet her, med det lukkede budet på kr 8 000 000. Den misfornøyde budgiveren med det lukkede budet ville da ha vært fornøyd. Derimot kunne situasjonen vært at den andre budgiveren, som hadde inngitt åpent bud, hadde blitt misfornøyd og følt seg forbigått.

 

Parallelt med det stående lukkede budet tilbød klageren og megleren den andre budgiveren å kjøpe for kr 8 100 000. Akseptfristen for motbudet var før fristen til det lukkede budet. Megleren snakket med klageren og forklarte at dette var en sjanse å ta, å se om budgiveren nummer to aksepterte motbudet. Det var hevet over enhver tvil at klageren forstod situasjonen og hang med på dette. Da det kun var to minutter igjen av fristen, var ennå ikke motbudet akseptert, og megleren informerte klageren om at han da behøvde aksept for det lukkede budet på kr 8 000 000. På tross av skriftlig aksept fortsatt megleren forhandlingene, og motbudet på kr 8 100 000 ble akseptert.

 

Budgiveren med det lukkede budet følte seg i ettertid forsmådd. Den samme følelsen ville antakelig kjøperne hatt dersom det lukkede budet på kr 8 000 000 hadde blitt akseptert uten at de fikk mulighet til å være med.

 

Når det gjelder feil navn på akseptbrevet, burde dette blitt oppdaget av megleren. At navnet var skrevet med små bokstaver skyldtes at vedkommende selv hadde registrert seg på den måten ved nedlastning av salgsoppgave på nett.

 

Videre var det uheldig at de to avisannonsene, som klageren har vist til, ikke ble rykket inn. Innklagede mener det er lite sannsynlig at dette påvirket prisen ettersom det var 30 på visningsliste og 11 forhåndsnedlastninger av salgsoppgave. Etter siste fellesvisning ringte megleren til klageren for å gi en statusoppdatering og gjennomgå salgsprosessen. Klageren uttrykte da at han var fornøyd med jobben som var gjort, og at annonse, salgsoppgave, bilder og oppfølging hadde vært av god kvalitet. Det eneste som manglet var avisannonsen som var uteglemt, det var de enige om. Videre var de enige om at de hadde nådd majoriteten av de aktuelle interessentene gjennom den markedsføringen som var gjort. Megleren sa til klageren at dersom han ikke fikk en pris han var fornøyd med, og fortsatt tenkte på den manglende annonsen i avisen, skulle innklagede gjennomføre ny visningsrunde med riktig annonsering. Dette skulle vurderes dersom de ikke oppnådd kr 8 000 000. Innklagede hadde imidlertid hele tiden i prosessen forespeilet klageren kr 7 500 000 som den prisen man kunne oppnå.

 

Den manglende annonsen var aldri et samtaleemne under budrunden, og klageren var svært fornøyd med prisen som ble oppnådd.

 

Overtakelsesdatoen ble endret etter klagerens ønske. Han hadde allerede flyttet fra eiendommen og ønsket snarlig overtakelse. Opprinnelig dato var medio november, men en uke før overtakelse informerte klageren om at datoen ikke passet likevel, og overtakelse ble fremskyndet til 13. november. Når slik endringer skjer nært den dato som allerede er fastsatt, blir de automatiske meldingen som går til partene med protokoll og informasjon om oppgjøre litt feil. Det er oppgjørsavdelingen som har kontroll på om innbetaling er i orden, og som gir partene skriftlig beskjed om dette. Fullt oppgjør ble betalt av kjøperen to dager før overtakelse, og det ble sendt SMS med informasjon om dette til både klageren og kjøper samme dag.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om bortfall av meglers vederlag blant annet på grunn av misnøye med markedsføringen og manglende informasjon om overtakelsesprotokoll, samt erstatning for meglers håndtering av budrunden.

 

Når det gjelder budrunden, finner nemnda at klageren (selgeren) ikke har noe krav her overfor innklagede. Prisantydningen var kr 7 500 000, og selgeren var klar over at det var én budgiver som avgav lukkede bud, og én som avgav et åpent bud. Selgeren var derfor fullt ut orientert om budprosessen. Klageren fremsatte også et motbud på kr 8 100 000 til budgiver med det åpne budet, som ble akseptert. Klageren tok et bevisst valg ved å fremsette motbud, som var kr 600 000 over prisantydning, og han kan ikke nå ha noe økonomisk krav mot innklagede på grunn av dette.

 

Når det gjelder annonsering, har nemnda registrert at det var to annonser som ble uteglemt. Klageren mener derfor at han gikk glipp av en betydelig kjøpergruppe. Innklagede har erkjent at to annonser ble uteglemt og lovet ny annonsering vederlagsfritt, hvis det ikke ble oppnådd en pris på kr 8 000 000. Nemnda finner det kritikkverdig at megleren glemte annonsene.

 

Når det gjelder endring av overtakelsesdatoen, kan nemnda ikke se ut fra sakens dokumenter at megleren kan bebreides her. Megleren burde imidlertid sørget for at klageren fikk tilgang til og informasjon om overtakelsesprotokollen før overtakelsen – og ikke først to dager senere.

 

Det er på det rene at motbudet først ble sendt til feil person. Senere ble feil navn på kjøper inntatt i akseptbrevet til selgeren. Dette er en feil av megleren, og det kan ikke bare skyldes på systemsvikt. Klageren har imidlertid ikke lidt noe økonomisk tap som følge av dette.

 

Klageren har krevd vederlagsreduksjon. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort. Det kreves ikke at selgeren har lidt noe økonomisk tap. Ut fra en samlet vurdering av meglerens håndtering av dette oppdraget, finner nemnda at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Vederlagsreduksjonen fastsettes skjønnsmessig til kr 15 000.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Nordvik & Partners Eiendomsmegling Frogner AS må betale 15 000 kroner til klageren.