Vanlige spørsmål, med svar

Hvilke rettigheter har jeg når boligen er mindre enn oppgitt i markedsføringen da jeg kjøpte?
Først må boligen måles korrekt. Måleregler finner du for eksempel på www.nef.no under Forbrukerinformasjon. Boligarealet måles innenfor leilighetens omsluttende vegger, og innervegger medtas i arealet.
Både selgeren, takstmannen og eiendomsmegleren/advokaten kan ha et ansvar for at arealet er feil oppgitt. Erstatning kan utmåles dersom du kan dokumentere å ha lidt et økonomisk tap.

Hva koster det å selge gjennom en eiendomsmegler/advokat?
Her er det full avtalefrihet. Du bør derfor kontakte flere eiendomsmeglere/advokater og få oppgitt hva det koster og hva som inngår i prisen. Det er alltid oppdragsgiveren (som oftest er selgeren) som betaler eiendomsmeglerens/advokatens vederlag.

Hvilke omkostninger påløper for kjøper?
Ved selveide boliger må kjøperen betale dokumentavgift og tinglysingsgebyr til staten. I tillegg kommer eventuelt eierskiftegebyr til forretningsføreren for sameiet. Eventuelt konsesjonsgebyr betales av kjøperen.
Ved kjøp av leilighet i borettslag, aksjeleilighet og obligasjonsleilighet påløper ikke dokumentavgift. I en del tilfeller må kjøperen dekke annonsering av forkjøpsrett i borettslaget. Omkostninger ved kjøpet skal fremgå av salgsoppgaven.

Hvorfor får jeg ikke ut pengene fra eiendomsmegleren/advokaten med en gang boligen er overtatt av kjøperen?
Dette kan ha flere årsaker.
Panteheftelser og andre heftelser som ikke skal følge eiendommen, skal slettes. Pengeheftelser kan ikke slettes før selgerens bankforbindelse/långiver har bekreftet skyldig beløp inkludert renter og omkostninger. Videre skal hjemmel overføres til ny eier.
I saker hvor det er flere selger og hvor disse ikke er enige om hvor mye den enkelte skal ha av nettoprovenyet, kan ikke megleren utbetale kjøpesummen før han har fått en instruks som alle er bundet av. Sletting av heftelser tar ekstra lang tid der pantedokumenter/adkomstdokumenter er bortkommet. Dokumentene må i tilfelle mortifiseres. Salgssummen kan da ikke utbetales før dokumentene er mortifisert eller eventuelt kommet til rette. 

Hva er en forkjøpsrett, hva betyr dette for salget og hvilken informasjon må megleren/advokaten gi her? 
Det vil si at noen har en rett til å kjøpe frem for andre. 
- Det mest vanlige er forkjøpsrett ved salg av andelsleiligheter. Her har øvrige andelseiere, og eventuelt medlemmer i boligbyggelaget, forkjøpsrett til leilighet som skal selges i det frie markedet.
- Ved selveide boliger, hvor det er flere som eier sammen, har den enkelte sameier forkjøpsrett når eiendommen legges ut for salg. Dette gjelder både ved store sameier og ved salg av for eksempel tomannsboliger som ikke er seksjonert og hvor den ene leiligheten selges. Forkjøpsrett foreligger også hvor flere arvinger selger en eiendom.
- Forkjøpsretter kan også være avtalt og fremstår da vanligvis som en tinglyst heftelse på eiendommen.
I noen tilfeller kan forkjøpsretter virke prisdempende ved salget. Salgsprosessen tar også vanligvis lengre tid der hvor man må avklare forholdet til den/de forkjøpsberettigede.
For alle typer forkjøpsretter gjelder det at disse skal opplyses i markedsføringen.

Er det lov å selge eiendom uten takst og må selgeren/megleren informere om en "dårlig" takst?
Det er ikke noe krav til at eiendommen må være taksert før salg.
Negative opplysninger om eiendommen, som antas å være av betydning for en kjøper, skal alltid fremlegges. Dette gjelder enten opplysningene fremkommer i takst eller på annen måte.
Selgeren skal gi all informasjon til meglerne, også negativ. Megleren/advokaten plikter å videreformidle denne informasjonen dersom den kan antas at den er relevant for salget.

Megleren/advokaten har reåpnet budrunden, er det lov?
Megleren/advokaten er forpliktet til å motta alle bud og formidle disse videre til selgeren. Først når bud er akseptert er budrunden avsluttet. En "reåpning" kan derfor ikke skje.

Jeg hadde det høyeste budet, men fikk likevel ikke aksept, er det lov?
Selgeren kan selge til hvem han vil og akseptere et hvilket som helst bud når som helst. Dersom selger velger å akseptere et lavere bud, har han full anledning til det. Selgeren kan også akseptere et bud før budrunden har stoppet opp.

Jeg fikk ikke anledning til å forhøye budet mitt, fordi det allerede var inngått bindende avtale med en annen, er det lov?
Det er selgerens privilegium å bestemme hvem han vil selge til og når han ønsker å avslutte budrunden.

Eksempler på spørsmål som gjelder forholdet mellom kjøperen og selgeren og derfor ikke behandles av Reklamasjonsnemnda:
Hvilke muligheter har jeg dersom eiendommen ikke tilfredsstiller mine forventninger?
Det er ikke nok at eiendommen ikke tilfredsstiller generelle forventninger. Dersom det er forhold ved boligen som ikke er i samsvar med takst eller salgsoppgave, kan du imidlertid kreve at eiendomsmegleren/advokaten holder tilbake en del av kjøpesummen på klientkonto. Slikt krav må fremsettes innen overtakelse. Beløpet må stå i forhold til den påberopte mangelen. Som kjøper bærer du selv risikoen for at tilbakeholdelsen er berettiget.
Et eksempel på en situasjon hvor du ønsker å holde tilbake penger: Manglende rydding og rengjøring er eksempler på en situasjon hvor du kan kreve at penger holdes tilbake. Krav om tilbakehold må da fremkomme av overtakelsesprotokollen som undertegnes av både kjøper og selger med instruks til eiendomsemgleren/advokaten.

Kan jeg nekte å utlevere nøkler dersom jeg ikke får hele kjøpesummen utbetalt på grunn av at kjøperen holder tilbake penger?
Kjøperen kan kreve at deler av kjøpesummen holdes tilbake, dersom eiendommen ikke er slik som oppgitt i salgsoppgave og eventuell takst. Størrelsen på det tilbakebeholdte beløpet må stå i forhold til mangelens omfang. Dette følger av avhendingslovens bestemmelser. Utgangspunktet er at tilbakeholdelse av pengebeløp ikke gir deg som selger noen rett til å holde tilbake nøklene. Tilbakehold av nøkler vil kunne være mislighold av inngått avtale. Hvis kjøperens tilbakeholdskrav ikke er berettiget, anses han for å ha misligholdt kontrakten.

Hva skal følge med eiendommen ved salg?
Utgangspunktet for hva som skal følge eiendommen skal fremgå av salgsoppgave, eventuell takst, eller forbehold i bud. Avtaler mellom kjøperen og selgeren om hva som skal følge med kan dessuten gjøres etter at bindende avtale er inngått. Se dessuten liste over "Løsøre og tilbehør" på www.nef.no under Forbrukerinformasjon.

Er det lov å selge eiendom uten takst og må selgeren/megleren informere om en "dårlig" takst?
Det er ikke noe krav til at eiendommen må være taksert før salg.
Negative opplysninger om eiendommen, som antas å være av betydning for en kjøper, skal alltid fremlegges. Dette gjelder enten opplysningene fremkommer i takst eller på annen måte.
Selgeren skal gi all informasjon til meglerne, også negativ. Megleren/advokaten plikter å videreformidle denne informasjonen dersom den kan antas at den er relevant for salget.